一、 问题的提出

　　《合同法》 第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本条解释的出台，在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利，但对于承租人要求损害赔偿的请求权基础及在何种情况下可以获得赔偿等均没有明确规定，相关的法律法规缺乏对于承租人优先购买权被侵害时的法律救济手段的规定。该司法解释虽然规定了承租人可以依法主张侵权的损害赔偿，但是没有规定赔偿的方式及标准，因此缺乏实际操作性。如果承租人的优先购买权遭到侵害时，承租人要求房主以什么方式赔偿？赔偿数额如何计算？这些问题还有待法律进一步明确。故对该条解释之规定，仍有讨论之必要。

　　二、损害赔偿之请求权基础

　　鉴于解释已经确定了承租人优先购买权的性质系债权，故本文不再讨论承租人优先购买权性质为物权或形成权时的请求权基础，只讨论在承租人优先购买权的性质为债权时的不同观点。

　　对损害赔偿之请求权基础，目前有不同的看法，主要有侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。

　　（一）侵权责任说

　　《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通说认为，承租人以同等条件优先购买权的权利，系法律赋予承租人的一种强制缔约请求权。王泽鉴先生认为，在法有明文规定强制缔约的情形，该项法律系属保护他人的法律，应有第184条第2项适用。即侵害强制强制缔约请求权的，应属于侵权行为，须通过侵权责任法来进行保护。

　　（二）缔约过失责任说

　　王利明先生认为，违反强制缔约义务的，应承担缔约过失责任。其原因在于：一方面，违反强制订约义务，发生在缔约阶段；另一方面，违反强制订约义务也会造成信赖利益损失。

　　（三）违约责任说

　　梁慧星先生认为，《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人优先购买权，只能是一种法定债权，不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了别人并已办理产权过户，承租人以出租人侵害承租人优先购买权为由向法院起诉，则法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。实务界也有人支持违约责任说，认为解释第二十一条规定的损害赔偿责任不属于侵权责任和缔约过失责任，而应属于合同责任。

　　（四）独立责任说

　　有学者认为，强制缔约不宜纳入侵权责任体系，而应将其定位在与缔约过失责任、违约责任向并列的与合同相关的责任类型。崔建远先生也认为，站在立法论的立场，制定中国民法典或修订合同法时，专设法律条文集中规定缔约义务人无正当理由拒绝缔约的法律后果，亦不失为一种可以接受的方案，在保持现行《合同法》第58条的前提下，尤其如此。

　　三、未经起诉行使优先购买权而直接起诉损害赔偿的处理

　　出租人未通知承租人，擅自将房屋出售给买受人的，承租人可起诉行使优先购买权，但某些情况下，为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求将不被法院所支持。此时，承租人转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿的请求，是合理的，应当得到法院的支持。

　　然而，如果承租人未曾起诉要求行使优先购买权，直接起诉要求出租人因侵犯其优先购买权而赔偿损失的，应当如何处理？

　　承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。经法院审查房屋买卖已经过户且买受人为善意，驳回承租人的诉请后，承租人才能以出租人为被告提起优先购买权的损害赔偿之诉。

　　问题在于，如租赁合同并未经过登记，承租人需要承担买受人对房屋存在租赁或承租人并未放弃优先购买权已经知情的举证责任。当承租人无法取得证据时，要求其先进行一个基本无望取胜的诉讼，无疑对承租人不公，增加了当事人的诉讼成本，也造成了司法资源的浪费。

　　笔者认为，在上述情况下，不应以未曾起诉行使优先购买权而一概驳回。法院应当首先追加买受人为无独立请求权的第三人，经过庭审查明买受人是否善意。如查明买受人为善意，承租人主张其有意行使优先购买权并能证明其有能力提供同等条件，而出租人又无法举证证明承租人已放弃行使优先购买权的，当可认定承租人的优先购买权因出租人的过错而无法行使，支持承租人对出租人赔偿损失的诉请。如果查明买受人为恶意，则应当向承租人进行释明，告知其变更诉请为行使优先购买权并追加买受人为被告。如承租人经释明后拒绝行使优先购买权的，可视为其无意行使该权利，则出租人不存在对其优先购买权的侵害，其主张出租人赔偿损失的诉请也就应当不予支持。

　　四、对买受人是否善意的认定标准

　　一般认为，对买受人的善意与否，应当根据租赁合同是否登记、买受人是否知晓租赁事实判断。但笔者认为，即使买受人知道房屋已经租赁，其未必明知承租人有行使优先购买权的意图。承租房屋只是行使优先购买权的条件，权利的真正行使尚取决于承租人的意思表示。故如买受人虽知道租赁事实存在，但善意地相信承租人已放弃或无力行使优先购买权，则其信赖利益和交易安全应当受到法律保护。

　　对于买受人是否知道租赁事实的判断标准，首先取决于租赁合同是否登记，租赁合同经过登记，则推定买受人应当知情。此外，根据交易习惯，购买房屋之前买方必定要前往看房。对承租人居住使用的房屋，买受人在看房时是很有可能发现房屋已被承租的。如买受人未前往看房即进行买卖并过户，则其与出租人串通的可能性较大，此时可推定买受人为恶意。当然，如出租人克意隐瞒房屋租赁的事实，选择承租人不在房屋内的时机带领买受人看房，或买受人在承租人占有房屋之前已经看房完毕，或买受人过去就对房屋情况熟知而无需看房，则其可能无法发现房屋在交易时已被出租。对此，法院应根据双方提供的证据、陈述细节上的逻辑性、是否符合常理等因素判断原告是否经过看房而对租赁事实知情。

　　对于已知租赁事实的买受人是否知道承租人有意行使优先购买权的判断标准问题，在已知房屋租赁的情况下，善意的买受人均应当对承租人是否行使优先购买权予以关注。因此，买受人应当就其合理信赖承租人已放弃行使优先购买权承担举证责任。有观点认为，买受人应当直接联系承租人并征询其意见，或至少曾对直接联系进行过合理的尝试，方可证明为善意。但实践中买受人往往缺乏直接联系承租人的条件，其只能依据出租人的说辞或提供的证明判断承租人的态度，并依靠出租人的中介和承租人交涉，故不宜直接联系承租人与否作为判断标准。笔者认为，应当以出租人是否曾向买受人提供可合理信赖的承租人表示放弃优先购买权的证明，来判断买受人对此是否为善意。

　　五、损害赔偿的数额确定

　　本文认为，出租人侵害承租人优先购买权，使得承租人无法购买租赁房屋的，承租人要求出租人承担赔偿责任的范围，应包括以下几个方面：

文化部 公安部


文化部、公安部关于加强台球、电子游戏机娱乐活动管理的通知
文化部、公安部



各省、自治区、直辖市文化厅（局）、公安厅（局）：
近年来，随着社会主义商品经济的发展和人民生活水平的提高，文化娱乐市场日益活跃，继舞厅、音乐茶座开放以后，台球、电子游戏机等娱乐活动的经营网点逐渐增多，丰富了人民群众的文化娱乐生活。但是，由于管理法规不健全，稽查力量不足，一些地方出现了无照经营、乱设摊
点的现象，赌博和打架斗殴等事件时有发生，扰乱了文化娱乐市场的正常秩序，影响了青少年，特别是中小学生的学业和身心健康。为了加强台球、电子游戏机娱乐活动的管理，改变当前的混乱状况，保障并促进娱乐市场的健康发展，经商国家工商行政管理局，特通知如下：
一、经营台球、电子游戏机娱乐活动的单位和个人，必须端正经营方向，健全管理制度，设有专人维持秩序，积极向广大群众提供文明、健康的文化娱乐服务。
二、经营台球、电子游戏机娱乐活动的单位和个人，需向所在地县、区（含）以上文化行政管理部门提交书面申请，并附购买桌、机的证明票据；经文化行政管理部门会同工商、公安等有关部门，对场地、设备、治安、消防及人员配备情况审核合格后，发给批准文件，再向工商行政管
理部门申请登记注册，经核准登记领取营业执照后，方可营业。开业后应及时办理税务登记。经营单位和个人必须服从文化行政管理部门和工商、公安、税务等部门的监督管理。对于有违法活动的单位和个人，文化、工商、公安、税务部门要按照有关法规予以处理。
三、台球、电子游戏机娱乐活动经营网点要布局合理。在地、市（含）以上的城市，经营台球、电子游戏机娱乐活动，必须有固定的经营场所，其建筑物和各项设施要坚固安全，并有良好的照明、通风设备和夜间停电时的应急措施，以及必要的消防设施。台球室经营面积不得少于四十
平方米，两台间距不得小于一点五米；电子游戏机室经营面积不得少于二十平方米。在城市郊区、县城和乡镇地区开办台球、电子游戏机娱乐活动经营点，不得挤占公共场地、设施。在中小学校门前二百米半径以内，不得设置台球、电子游戏机经营点。
四、凡买币使用电子游戏机者，游戏中奖可继续上机游戏，不准退币或兑换现钞。涉外宾馆、饭店或其他游乐场所开设的电子游戏机室，国外游客游戏中奖者，可获得所在宾馆、饭店或游乐场所内流通的奖券。内部奖券不得以任何形式在社会上流通，不可兑换现钞。
五、严禁利用台球、电子游戏机进行赌博活动。如发现赌博行为，经营者应当制止。对不听劝阻，继续进行赌博活动的，要及时报告当地公安部门。对利用台球、电子游戏机进行赌博活动，或教唆引诱中小学生从事赌博活动的经营者，依照国家有关法规从重惩处，构成犯罪的依法追究
刑事责任。
六、电子游戏机的荧屏图像必须健康有益。不准使用有反动、淫秽、色情、恐怖等图像的电子游戏机电路板。对这类电路板，文化、公安、工商行政管理部门要依法收缴；对屡教不改，继续使用这类电路板的，要按照有关规定从严查处，并收缴其电子游戏机；文化行政管理部门收回批
准文件，工商行政管理部门扣缴、吊销其营业执照。
七、各级文化行政管理部门要加强对经营台球、电子游戏机娱乐活动的日常管理，制定切实可行的管理规定，保障文化娱乐市场的健康发展。对经营台球、电子游戏机娱乐活动的单位和个体工商户，要经常进行政策法规教育和职业道德教育，开展多种形式的竞赛评比活动，积极引导经
营者守法经营，优质服务，以满足人民群众的文化娱乐需求。



1990年4月30日