辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市鼓励台湾同胞投资的规定

沈政令[1997]31号


第一条 为积极鼓励台湾同胞投资我市兴办合资合作项目，根据国务院《关于进一步发展海峡两岸经济关系若干问题的决定》，结合我市实际，制定本规定。
第二条 台湾的公司、企业和个人(以下统称台胞投资者)的投资金额不受限制，可以下列形式在我市进行投资：
(一)举办独资、合资、合作经营企业(以下简称台胞投资企业)；
(二)开展来料加工、合作生产；
(三)租赁、承包、托管经营；
(四)购买企业股票、债券和产权；
(五)购置房产；
(六)依法取得土地使用权、开发经营；
(七)法律、法规允许的其他投资形式。
第三条 台胞投资者在我市投资兴办台胞投资企业和其他形式的投资，经市政府台湾事务办公室认证后，除享受本规定的政策待遇外，参照执行国家有关涉外经济法律、法规的规定，享受相应的政策待遇。
第四条 台胞投资者在我市的人身权、财产权及其他合法权益依法受到保护；投资、购置的资产、工业产权、投资所得利润可依法转让和继承。
第五条 台胞投资者获得的合法利润，其他合法收入和清算后的资金，可依法汇往境外。
第六条 台胞投资企业向我市金融机构贷款，可以本企业资产和权益担保。
第七条 台胞投资者投资兴办独资企业，经营期限由投资者自行确定；合资和合作经营企业，经营期限由合资或合作双方协商确定，一般性生产型企业应在十年以上。
第八条 台胞投资企业自行解决外汇平衡或投资盈利后资金不需汇往境外的，可适当放宽内销比例。
第九条 台胞投资企业在我市律师事务所、会计师事务所办理法律、会计事务，按国内企业收费标准收费。
第十条 总投资额在1亿美元以上的台胞投资项目，注册资本与投资额的比例可适当放宽。
第十一条 台胞投资企业从缴纳企业所得税年度起，地方所得税免五年减半三年，其中产品出口企业和技术先进企业免缴地方所得税。
第十二条 对限制外商投资的项目，凡能改进生产工艺、提高产品性能和质量、符合生产力布局要求的项目，经批准，允许台湾投资者在我市投资兴办。
第十三条 属于我市“八五”和“九五”计划内吸收外资的项目，在条件允许的情况下优先与台商合资、合作建设经营。鼓励台胞投资者投资我市现有大中型企业的技术改造项目。
第十四条 鼓励台胞投资者参与发起组建股份有限公司和责任有限公司。台胞投资者持股数额达到股本总额25%以上的，经批准为台胞投资企业，可享受台胞投资企业的优惠政策。
台胞投资者购买企业股票或债券与我市企业或个人享受同等权利与义务。
第十五条 台胞投资者可购买我市对外有偿出让产权的全民所有制或集体所有制企业。全部购买且独立经营的，享受独资企业待遇；部分购买，凡超过企业资产总额25%以上且与原企业合资经营的，享受台胞投资企业的政策待遇。
第十六条 鼓励台胞投资者租赁、承包或合资、合作改造我市大中型企业车间、分厂或整厂，允许其转产，产品可全部内销。承包、租赁及依法取得托管权之后的企业分厂、车间可享受台资企业各项优惠待遇。工人和管理人员可部分聘用。对其原亏损部分，可采取挂帐或逐渐消化的办
法处理。
台胞投资者可合资、合作兴办改造老旧亏损企业投资公司。
第十七条 鼓励台胞投资者举办农副产品生产、加工、储藏、运输以及产品(除粮、棉、油外)销售、出口的贸工农一体化项目。其中涉及出口配额许可证管理的产品，按国家有关规定办理。
第十八条 鼓励台胞投资者举办种植、养殖、加工、保鲜、储运等方面有先进技术和高新技术的项目。对于能够引进或培育良种并能提供保鲜、储藏新技术的和农产品精深加工企业，经市科委认定，可享受市高新技术企业有关优惠政策，其用地可按农业用地对待，并允许其投资者在我
市合资、合作兴办农副产品(除粮、棉、油外)批发、零售企业。
第十九条 鼓励台胞投资者投资开垦荒山、荒坡、荒地，开发滩涂和从事高产、优质、高效的农业生产项目，并从台胞投资者建厂之日起减半征收土地使用费。
第二十条 在沈阳海峡两岸科技工业园区内注册的台湾(合资、独资)高新技术企业享受产品所得税15%，经营期在十年以上的，从开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半上缴的企业所得税，由开发区财政返还企业。
在辽宁沈阳台商投资区注册的台湾(合资、独资)企业享受沈阳开发区的优惠政策。
第二十一条 经批准，台湾金融机构可按照有关规定，在我市申办银行或非银行金融机构。
第二十二条 台胞投资者将企业分得利润，再投资本企业增加注册资本或投资兴办新的企业，经营期不少于五年的， 退还已缴企业所得税和地方所得税40%；再投资于产品出口企业或先进技术企业，经营期不少于五年的，经税务部门核准，全部退还已缴纳的企业所得税和地方所得税。

第二十三条 台胞投资者本人和企业的台湾雇员及其亲属、子女，在市内乘车、购物、游览、住宾馆、饭店、看病、入托、就学，享受与我市市民同等待遇。
第二十四条 台胞投资者在我市投资，可委托大陆的亲友为其代理人。代理人应当持具有法律效力的委托书。
第二十五条 经市计划委员会审核批准，台胞投资者凡一次(性)投资二十五万美元(新民市、辽中、法库、康平县二十万美元)的，可允许其亲属一人由农村户口转为企业所在地城市(或城镇)户口；凡一次性实际投资五十万美元(新民市、辽中、法库、康平县四十万美元)以上的，允许其
亲属二人由农村户口转为企业所在地城市(或城镇)户口。
第二十六条 介绍台胞投资者到我市投资或开展加工装配、进料加工的中介人，其亲属(限一至两名)经考核符合招工条件的，可优先安排在投资企业就业。
第二十七条 凡介绍台胞投资者到我市投资的中介人，均可按照市政府有关奖励政策给予奖励。
第二十八条 台湾同胞亲属作为中介人为我市引进台资、外资或出口创汇达二十五万美元以上的，其子女升高中、技工学校或市属大学时，由区、县(市)、局和同级台办出具证明，并报市台办签署意见，经招生部门审查同意后，可享受升学照顾录取的有关规定。
第二十九条 台胞投资者在我市投资，因履行合同发生的或与合同有关的争议，当事人应当尽可能通过协商或者调解解决。
当事人不愿协商、调解的或协商调解不成的，可依据合同中的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议，提交仲裁机构仲裁。
当事人未在合同中订立仲裁条款，事后又未达成仲裁协议的，可以向人民法院起诉。
第三十条 本规定在执行中的具体问题由市政府台湾事务办公室负责解释。
第三十一条 本规定自一九九八年一月一日起施行。《沈阳市鼓励台湾同胞投资的优惠办法》(沈政发〔1990〕51号文件》即行废止。



1997年11月6日
　　【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

　　近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

　　房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：

　　第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

　　第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

　　第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。

　　综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

　　开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：

　　（一）房屋买卖合同特别约定

　　购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。

　　（二）开发商单方承诺

　　除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。

　　（三）买卖双方协议补偿

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。

　　总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。