定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
　　【案情】
　　原告：张某。
　　被告：熊某。
　　张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
　　张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
　　××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
　　熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
　　××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
　　××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
　　此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。

作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
国家海洋局


关于下发《国家海洋局固定资产管理暂行办法》的通知

1990年8月9日，国家海洋局

局属各单位：
我局经过二十多年的建设，已积累了相当数额的固定资产，这些资产是我局从事各项工作的物质基础，是推进我局业务建设和不断改善全局职工物质文化生活的重要保证。加强固定资产管理，不断提高其使用效益，保护资产权益不受损害，对于更好地覆行国务院赋予我局的职能，完成各项工作任务都具有重要意义。
我局的固定资产管理工作，在各单位领导的重视下，取得了一定成绩。一九八九年全局进行了固定资产普查，为搞好固定资产管理工作打下了基础。在普查中，也发现了我局在固定资产管理中存在的一些问题，如“家底”不清，管理制度不健全，有些装备设施利用效益不高，还存在部分资产闲置现象等。
为了加强固定资产管理工作，巩固一九八九年固定资产普查的成果，局制定了《国家海洋局固定资产管理暂行办法》，现发给你们，望认真贯彻执行。在执行中如有问题，请及时报局综合计划司。各单位也可根据该办法，结合本单位的具体情况，制定本单位固定资产管理办法实施细则。
根据国务院国发（1990）38号文件精神，在该办法的基础上，局将逐步建立健全我局国有资产管理的规章制度，使我局的资产管理工作不断完善。

国家海洋局固定资产管理暂行办法

第一章 总则
第一条 国家海洋局的固定资产是开展各项海洋工作的物质基础，是完成国务院赋予我局的各项职责任务的重要条件。为了有效地管理好全局的固定资产，维护国家财产安全，保证各种设备、设施完好，使其在各项工作中充分发挥效益，特制定本暂行办法。
第二条 固定资产管理主要指：固定资产的投资、建设、使用、出租、转让、报废等过程中的论证、申请、计划、登记、清理、普查、统计等工作。
第三条 我局固定资产实行统一领导，归口管理，分级负责，责任到人的管理制度。明确各级单位和部门的职责，严格执行岗位责任制。
第四条 固定资产的购置和管理要贯彻勤俭办事业的方针，根据局的工作任务、技术和资金可能等情况，全面考虑，统筹安排，保证重点。对大型设备、设施和贵重仪器设备要实行重点管理，其它财产也要妥善保管，合理使用，及时维护保养，提高使用效率，充分发挥效益。
第五条 固定资产职能管理部门和管理人员，应树立为各项海洋业务工作服务的思想。全局广大职工要发扬当家理财的主人翁精神，依靠固定资产的使用部门和人员，共同管好、用好各种固定资产。

第二章 固定资产的范围和分类
第六条 固定资产是各单位通过国家财政拨款、各种收入、接收捐赠等渠道形成的各类设备和设施，包括房屋、建筑物和使用期限在一年以上，单项价值在200元以上的专用设备、50元以上的一般设备和装具。单价虽不满50元或200元，但耐用时间一年以上的一些同类资产，也作为固定资产进行管理。
第七条 我局固定资产的分类：
一、房屋和建筑物：凡产权属于本单位的一切房屋、建筑物及各种附属设施；
二、大型装备：各种船舶、飞机、浮标、各种专用设施等。
三、专用设备：指用于各项业务工作的仪器设备，分为单价5万元以上大型专用设备；单价1万元至5万元贵重专用设备；单价200元至1万元普通专用设备；
四、一般设备：包括单价200元以上的办公设备，单价在50元以上的各种桌、椅、沙发、床等营俱，单价在50元以上的各种棉毛呢绒和人造纤维制品；
五、车辆：一切机动和非机动车；
六、图书：各种专业图书及重要文献资料、杂志；
七、单价在200元以上的各种文物和陈列品；
八、其它固定资产：不属于以上各类范围，但符合固定资产标准的资产（如锅炉、洗衣机、炊食机械用具等）。

第三章 管理机构及其职责范围
第八条 按照统一领导，归口管理、分级负责的原则，我局固定资产由各级综合计划部门实施综合性宏观管理，基建房产、设备、财务以及有关主管业务部门按各自职责分别实施归口管理。
第九条 局综合计划司对全局固定资产的投资、建设、使用、更新实施宏观性管理，对固定资产年度投资计划进行综合平衡，负责基建年度计划的安排，会同有关部门负责对大型设备、设施的调拨、报废以及房屋的拆除、搬迁、出租、转让的审批，负责全局固定资产的清查、普查和综合统计，负责全局固定资产的帐务管理。
第十条 各单位的综合计划（科技）部门对本单位的固定资产实施宏观性管理，负责单价5万元以下固定资产的年度投资计划的综合平衡，会同有关部门负责承办本单位1万元以下仪器设备、图书、家俱、被装的报损、报废、调拨、变卖的审批，负责大型设备、设施和贵重仪器设备调拨、报废的申报，负责本单位固定资产的普查和综合统计。
第十一条 各单位的财务部门负责固定资产的帐务管理，参加固定资产的清查、普查、检查和帐务核算督促工作。
第十二条 各单位的基建房产部门负责各种房屋和建筑物的施工建设、使用、维修、绿化、环保以及房地产统计和档案管理，会同有关部门负责承办对房屋和建筑物的拆除、搬迁、出租、转让和报废的申报。
第十三条 各级设备部门会同有关部门负责对仪器设备年度购置计划的具体安排，负责对仪器设备的购置、验收、登记、配备、领用、保管、清理、维修、检查，对报废、报损设备提出审核意见，对批准的报废设备负责处理，负责各单位仪器设备的统计、档案管理和仪器设备明细帐的设置。
第十四条 各级有关业务主管部门（如船舶、飞机、浮标、通导等业务主管部门）负责对本部门主管的设备、设施的建造、购置、报废、更新等组织提出论证方案，并对这些设备的使用、维修实施管理。

第四章 固定资产的添置和领用
第十五条 固定资产的添置包括购入、自制的固定资产和接受馈赠的固定资产。购置固定资产要贯彻勤俭办事业的方针，要根据事业和行政的需要，在充分利用现有设备的基础上，严格计划管理，保证重点，不能盲目购置，造成浪费。
第十六条 新建房屋和建筑物，按照基建管理规定程序报批，建成验收后，应根据其决算值及时记入固定资产账目，房产档案及时由房产管理部门归档，并报档案部门备案。
第十七条 船舶、飞机、浮标的建造和购置，在深入调查研究的基础上，由上述设备的主管业务部门组织提出论证方案，经计划司综合平衡，列入年度基建计划后，由上述业务主管部门组织设备使用单位实施。验收后，按其造价或购价及时记入固定资产账目。这些设备的详细技术档案，由单位的业务主管部门和具体使用单位各保存一份。
第十八条 购置5万元以上的仪器设备，各单位需按局规定的程序报批，经局批准并列入年度基建计划后，方能购置（用自筹资金购置时，要报局备案）。
第十九条 5万元以下仪器设备（含车辆、家俱、图书、被装等）由各单位根据各自的任务开展情况和行政的需要，以及本单位的经费承受能力，自行确定年度购置计划，由设备部门统一组织实施。有关业务部门或研究室、课题组用专项经费或课题经费购置设备，须报经单位设备部门批准，并统一纳入本单位的购置计划。
第二十条 严禁违背国家政策变相购置固定资产。凡属社会集团专项控制商品，要按规定报经有关部门批准后方能购买。
第二十一条 购入、调入或自加工设备，必须按局规定的验收程序验收。对验收合格的固定资产应及时办理编号、建帐、入库、分配等有关手续。
第二十二条 领用设备必须严格手续，应按规定办理“财产物资出库单”和“设备领用卡片”。领用贵重仪器设备，必要时可由设备部门和使用单位签定“使用合用”，做到领发双方责任明确，手续完备。

第五章 固定资产的使用和管理
第二十三条 房屋及建筑物由房产部门负责管理，合理分配使用，并按其结构、面积、价值和使用单位编号登记。船舶、飞机、浮标和5万元以上设备，按局制定的船舶、浮标和设备管理有关规定进行使用和管理。5万元以下设备、图书、家具、被装等，由各单位按局的原则自行制定管理规定。
第二十四条 各固定资产管理部门和使用单位对各类固定资产要经常清理检查，注意维修保养，未经批准不得随意转让、拆迁、变价处理和报废。
第二十五条 要健全帐、卡制度，实行三级管理，各单位财务部门在固定资产总帐科目下，按财产类别设置二级科目进行全额核算。各固定资产管理部门设置固定资产明细帐，按类分品种记载固定资产的收入、发出和余存的数量和金额，并根据固定资产在用、在库的分布情况，按使用单位或个人建立一套必要的固定资产领用登记簿（卡）。做到财务部门有帐，管理部门有卡，使用单位有卡，有利于清查核对，相互制约。
第二十六条 建立固定资产清查统计管理制度。各单位应以1989年固定资产普查结果为基数，建立固定资产统计报表制度，每年掌握增减情况，了解其分布、构成，并按规定格式定期向局报送资料。固定资产的综合统计由各级综合计划部门负责，各类财产的清查核对，由各主管部门组织，会同财务部门和使用单位共同清理。清查工作要深入到各使用单位逐一核对，发现余缺或损失，要查明原因，提出处理意见，经批准后及时处理，并调整帐卡，保证帐单、帐卡、帐物相符。
第二十七条 建立固定资产档案管理制度。大型设备设施和贵重仪器设备，应按台（件、艘、架）建立档案。档案应从基础做起，详细记载从设备安装之日起有关使用、维修、改装、故障、事故、用户变动、使用时间等运转日志，以便使用单位和管理部门掌握分析情况。
房屋及建筑物的地质资料、设计、施工及竣工图纸、电路和水、暖、气管道安装线路图以及房屋使用、维修、调拨变卖、拆迁等重要资料须列入档案管理。

第六章 固定资产的报损、报废、调拨、变卖和转让
第二十八条 固定资产的报损、报废、调拨、变卖和转让要有申报制度和审批手续。各单位凡申请报损、报废固定资产，使用单位须详细说明，按审批权限批准后，相应冲减固定资产资金和固定资产帐目，其残值收入用于本单位固定资产重置或更新改造。
第二十九条 报损、报废、调拨、转让的批准权限：
一、凡房屋及建筑物的转让、变卖、拆迁、报损，各单位无权处理，均应报局审批。房屋及建筑物变卖的收入，按规定上交地方财政和中央财政。
二、船舶、飞机、浮标、汽车和单价1万元以上设备的报损、报废，由各单位报局审批，经局有关主管业务部门提出审核意见，由综合计划司承办。
三、上述一、二项中所列固定资产的转让、变卖、拆迁、报损、报废等按国家有关规定分别报国家国有资产管理局审批或备案。
四、1万元以下仪器设备、图书、家俱、被装的报损、报废和调拨、变卖，由具体使用单位提出申请报告，由各单位自行审批，年终汇总报局综合计划司备案。
第三十条 对长期闲置或利用率低的固定资产和超编制定额的固定资产，各固定资产管理部门（在本级审批权限内）有权进行处置或调剂。
第三十一条 资产所有单位改变性质，其固定资产原则上实行有偿调拨；在局内改变隶属关系原则上实行无偿调拨；事业行政单位撤销，原占用的固定资产，由各级固定资产管理部门按权限进行处置，要抓紧进行清产核资，防止丢失或损坏。

第七章 附则
第三十二条 各单位根据本暂行办法自行制定实施细则。
第三十三条 本暂行办法自文到之日起试行。
第三十四条 本暂行办法由局综合计划司解释。