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购房定金的性质及定金罚则的适用/宋晓锋

时间:2024-06-26 11:58:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9413
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购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


  2008年5月20日,张先生与开发商签订《商品房定购协议书》,张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元,并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜,开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订,合同条款不能做任何修改,最终双方就某些合同条款未能达成一致意见,合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金,遭到开发商的拒绝,其理由是:张先生并未在约定时间与其洽谈合同,双方并未签订合同,张先生构成违约,依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析:

  《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  根据上述法律规定,购房定金属于立约定金,其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时,购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说,如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的,则买方不能收回定金;如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的,则卖方要双倍返回定金;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,则出卖人应当将定金返还买受人。

  本案中,只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同,对于张先生而言,就已经履行了合同义务,至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同,这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”,因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立,张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

  现实生活中,很多购房者认为如果不签订购房合同,就表明自己违约也就不能要回定金,这种认识是错误的。

  在此,笔者提醒各位购房者,只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了,购房者就履行了其在认购合同中的合同义务,这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果,而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会,。

  在现实中也经常会有这样的情况,开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实,依此拒不退还定金。对于这个问题,笔者提醒各位购房者,一定要注意收集证据,来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同,因为一旦发生诉讼,购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

  在此,笔者提供以下几种方案供购房者参考使用:

1、对双方洽谈的过程录音,并尽可能的要一份开发商提供的合同范本;

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式(通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金;

3、去谈购房合同时请公证人员一起去,如果不能谈成,请公证人员就谈判的事实作公证,这种方案是最稳妥的,但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋,河北定州人,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址:北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层

湖北省财政厅、湖北省经济委员会关于印发《湖北省工业生产调度资金理暂行办法》的通知

湖北省财政厅 湖北省经济委员会


省财政厅、省经济委员会关于印发《湖北省工业生产调度资金理暂行办法》的通知

鄂财企发〔2007〕41号


  省财政厅 省经济委员会关于印发《湖北省工业生产调度资金理暂行办法》的通知

  各市、州、直管市、林区、县(市、区)财政局、经委,省直有关单位:

  为了规范工业生产调度资金管理,不断提高资金使用效益,我们对《湖北省工业生产调度资金管理暂行办法》进行了修订,现将修订后的《湖北省工业生产调度资金管理暂行办法 》印发给你们,请贯彻执行。

  二○○七年四月十三日

  湖北省工业生产调度资金管理暂行办法

  第一章 总 则

  第一条 为规范和完善工业生产调度资金管理,支持企业加快发展, 不断增强企业的市场竞争力和产品的市场占有率,提高企业经济效益,特制定本办法。

  第二条 本办法所称工业生产调度资金是指省级财政用于支持有市场、有效益、

  有发展潜力、急需流动资金周转的工业企业发展生产,实行有偿使用的财政资金。

  第三条 工业生产调度资金由省财政厅、省经委共同负责管理。

  省财政厅负责生产调度资金的资金分配和资金拨付,并对资金的使用情况进行监督检查。

  省经委负责确定生产调度资金的年度支持方向和支持重点,提出初步使用方案,会同省 财政厅对申报项目进行审核,并对实施情况进行监督检查。

  第二章 资金的安排原则和使用范围

  第四条 工业生产调度资金的管理和使用应当符合国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策,坚持公开、公平、公正的原则,坚持突出重点、择优扶强、注重效益的原则,确 保资金的规范、安全和高效使用。

  第五条 工业生产调度资金的使用范围及重点:

  工业生产调度资金面向省内各类工 业企业。为配合全省推进新型工业化、“千亿元产业计划”、“三个三工程”建设和发展循 环经济,重点支持100家大型企业,100家中小企业、利税大户及产品有市场、有效益但资金 周转困难的企业。

  第三章 资金的申报和审核

  第六条 申请工业生产调度资金的企业必须具备下列条件:

  (一)具有独立法人资格;

  (二)企业财务管理制度健全,按规定向财政部门报送财务会计报告等资料;

  (三)经济效益良好;

  (四)会计信用和纳税信用良好。

  第七条 申请工业生产调度资金的企业应提供以下资料:

  (一)企业基本情况;

  (二)申请调度资金的理由;

  (三)资金用途及效益预测。

  第八条 工业生产调度资金由所在地经委(经济局、经济商务局,以下统称经委)会同财政局在本地区范围内公开组织申请,对申请企业的资格条件及相关资料进行审核, 并联合行文向省经委、省财政厅申报。具体程序如下:

  (一)市、州、县(市、区)企业,由所在地经委、财政局联合审核后,逐级向省经委、省财政厅申报。扩权县(市)直接向省经委、省财政厅申报,并送市州经委、财政局备案。

  (二)省直企业直接向省经委、省财政厅申报。

  (三)申请工业生产调度资金的企业,填报《工业生产调度资金使用借款表》及相关资料。

  第九条 省经委联合省财政厅对申请情况进行审核,省财政厅负责审查申请企业的财务状况,对立项支持项目确定调度资金额度,联合省经委下文通知借款企业及所在地财政局、 经委,由企业向省财政厅、省经委办理借款手续。

  第十条 企业借用工业生产调度资金,实行抵押担保办法。企业在办理生产调度资金借款时,须开具等额借款本金和应交占用费之和的银行承兑汇票。

  第十一条 省财政厅、省经委根据企业申请情况、企业开户银行的承兑汇票,审核办理有关借款手续。承兑汇票由企业到开户银行办理,经省财政厅审核并收存。省财政厅、省经 委共同对资金安全负责,并按承兑汇票期限向银行承兑收回,保证资金可靠运行。

  第四章 资金的使用和管理

  第十二条 工业生产调度资金提供的借款使用期限一般不超过半年,借款占用费费率为月1‰。

  第十三条 各地财政局、经委须明确专人负责,加强工业生产 调度资金的审核管理,确保借款资金的正确有效使用和及时收回。

  第十四条 借款企业必须保证在规定期限内归还借款本金及占用费, 并按规定向财政部门报送财务会计报告等资料。

  第十五条 各借款企业须在借款项目完成后1个月内向所在地财政局、经委上报借款资金的使用情况和效果。市、州、县(市、区)财政局会同经委于2个月内向省财政厅、省经 委书面报告资金使用效益情况和项目执行情况。

  第十六条 建立资金监督检查体系。对弄虚作假、擅自改变资金用途 的企业,取消其在以后年度申报工业生产调度资金的资格。

  第十七条 逐步建立工业生产调度资金绩效评价制度,对工业生产调 度资金的使用结果进行绩效评价,绩效评价的结果作为今后申请立项的重要依据。

  第十八条 市、州、县(市、区)工业生产调度资金的管理,可以比照本办法执行。

  第十九条 本办法由省财政厅、省经委负责解释。

  第二十条 本办法自发布之日起施行。《湖北省经济贸易委员会、湖 北省财政厅关于印发〈湖北省工业生产调度资金管理使用办法〉的通知》(鄂经贸运字〔1999〕206号)同时废止。

  附:湖北省工业生产调度资金使用借款表

  湖北省工业生产调度资金使用借款表

  

企业名称
(盖章)
银行帐号


开户银行


企业负责人签章

电 话

邮 编


地 址


借款理由


产品名称
产 量
产 值
利 润
税 金
出口创汇















借款数额


还款日期

月利率


市、州、县(市、区)经委、省直主管部门意见





年 月 日
同级财政部门审核意见





年 月 日

省经委运行处审核意见





年 月 日
省财政厅企业处审核意见





年 月 日



  说明:本申请表一式五份,送省经委、省财政厅、市、州、县(市)经(贸)委、财政局各一份,企业留存一份。



广东省流动人员劳动就业管理条例(2003年)

广东省人大常委会


关于修改《广东省流动人员劳动就业管理条例》有关条款的决定


  广东省第十届人民代表大会常务委员会公告(第18号)

  《广东省人民代表大会常务委员会关于修改〈广东省流动人员劳动就业管理条例〉有关条款的决定》已由广东省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议于2003年9月26日通过,现予公布,自公布之日起施行。
  广东省人民代表大会常务委员会
  2003年9月26日



  广东省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议审议了广东省人民政府《关于提请修改〈广东省流动人员劳动就业管理条例〉有关条款的议案》,决定对《广东省流动人员劳动就业管理条例》作如下修改:
  一、第五条第一款修改为:“用人单位招用流动人员实行录用备案制度。用人单位应当自录用流动人员之日起三十日内到县级以上劳动行政部门办理录用备案手续。”
  二、第十一条第(四)项修改为:“办理录用流动人员备案手续;”
  三、第二十二条修改为:“用人单位违反本条例第五条规定,录用流动人员后逾期未办理备案手续的,由劳动行政部门责令限期改正;逾期不改的,对用人单位按录用人员每人处以一百元以上三百元以下罚款。”
  本决定自公布之日起施行。
  《广东省流动人员劳动就业管理条例》根据本决定作相应的修改,重新公布。
  

广东省流动人员劳动就业管理条例
  第一章 总则
  第一条 为了加强流动人员劳动就业管理,规范劳动力合理有序流动,保障流动人员的合法权益,推动经济发展,维护社会稳定,根据《中华人民共和国劳动法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 本条例适用于本省行政区域内的企业、个体经济组织(以下简称用人单位)招用流动人员和流动人员劳动就业的管理。
  国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的流动人员,依照本条例执行。
  第三条 本条例所称流动人员系指离开常住户口所在地进入本省和在本省内跨市(市政府所在地的市区,下同)、县(含县级市,下同)劳动就业人员。
  第四条 县级以上人民政府劳动行政部门是流动人员劳动就业管理主管部门,公安、计划生育、工商行政管理等部门,应按照各自的职责,配合做好流动人员劳动就业管理工作。
  第二章 招用与就业
  第五条 用人单位招用流动人员实行录用备案制度。用人单位应当自录用流动人员之日起三十日内到县级以上劳动行政部门办理录用备案手续。
  跨省、市招用流动人员,须持有用人单位所在地劳动行政部门的介绍信函,有组织地招收。
  第六条 流动人员劳动就业实行广东省流动人员就业证(以下简称就业证)和外出人员就业登记卡(以下简称就业登记卡)制度。
  就业证和就业登记卡由省劳动行政部门统一印制。
  第七条 用人单位应当在录用流动人员30日内,到劳动行政部门办理用工手续,为被录用的流动人员申领就业证。
  劳务承包的,由发包者到劳动行政部门办理用工手续,申领就业证。
  流动人员从事个体经营的,由其本人到劳动行政部门申领就业证,并到有关部门办理经营手续。
  第八条 申领就业证应当提供流动人员的以下有效证件:
  (一)本人居民身份证;
  (二)本人户口所在地劳动行政部门签发的就业登记卡;
  (三)计划生育行政部门查验合格的计划生育证明;
  (四)从事国家规定凭证上岗的技术工种,须持有劳动行政部门核发的相应技术等级证书;从事特种作业的须持有有效的上岗证书。
  (五)法律、法规规定的其他有效证件。
  第九条 用人单位招用流动人员应当与其签订劳动合同。
  第三章 组织管理
  第十条 建立劳动力总量和结构分类调控制度。各级人民政府应当综合运用法律、经济和行政手段,加强对流动人员劳动就业的宏观调控。省、市劳动行政部门应在省人民政府确定的原则下制定本地区流动人员劳动就业具体调控办法,并向社会公布实施。
  第十一条 劳动行政部门管理流动人员劳动就业的职责:
  (一)制定流动人员劳动就业政策和调控办法并组织实施;
  (二)负责流动人员劳动就业情况统计、分析;
  (三)核发就业证和就业登记卡,负责证卡查验;
  (四)办理录用流动人员备案手续;
  (五)审核招工简章;
  (六)办理用工及流动人员劳动就业手续;
  (七)负责劳动合同管理、签证,依法实施劳动监察;
  (八)实行劳动年审;
  (九)法律、法规规定的其他职责。
  第十二条 流动人员外出就业由常住户口所在地劳动行政部门签发就业登记卡和进行登记管理。
  第十三条 各级劳动行政部门按照下列权限,负责实施流动人员就业管理:
  (一)用人单位招用流动人员的,由对其行使劳动管理权的劳动行政部门负责;
  (二)中央、部队驻粤用人单位和省直属用人单位招用流动人员的,由省劳动行政部门负责;
  (三)外商投资企业、无主管部门企业招用流动人员及流动人员从事个体经营的,由与批准核发其营业执照的工商行政管理部门同级的劳动行政部门负责;
  (四)流动人员承包种养业和提供其他劳务的,由就业或暂住所在地劳动行政部门负责。
  劳动行政部门在收到申领就业证所需材料之日起15日内,应当给符合条件的流动人员办理就业证。
  第十四条 乡镇(街道)劳动管理机构负责承办本乡镇(街道)人员外出劳动就业和用人单位招用流动人员具体事务,以及上一级劳动行政部门委托承办的其他管理工作。
  第十五条 各级劳动行政部门应将审查用人单位招用流动人员情况纳入劳动年审范围。
  第十六条 用人单位招用流动人员需缴纳的调配费按省人民政府规定执行。劳动行政部门履行其法定职能为流动人员办理就业手续,不再另行收费。
  第四章 权利和义务
  第十七条 用人单位应依照《劳动法》的规定,保障招用的流动人员享有合法的劳动权益。
  第十八条 用人单位不得扣押流动人员的身份证、暂住证、边防证、计划生育证等个人证件;不得向流动人员收取就业保证金、抵押金(物)。
  第十九条 流动人员享有下列权利:
  (一)劳动合同期满或依据劳动合同的约定终止劳动合同时,可在就业证有效范围和期限内凭就业证转换就业岗位;
  (二)就业证可作为流动人员申请子女入托、入学及申请常住户口的有效合法证明;
  (三)按规定享受社会保险待遇;
  (四)法律、法规规定的其他权利。
  第二十条 流动人员应当遵守劳动纪律、安全生产操作规程和职业道德,提高职业技能,完成工作任务。
  第二十一条 用人单位对违纪、违章的流动人员可依照符合法律规定的规章制度予以处分,造成经济损失的可依法要求赔偿。
  第五章 法律责任
  第二十二条 用人单位违反本条例第五条规定,录用流动人员后逾期未办理备案手续的,由劳动行政部门责令限期改正;逾期不改的对用人单位按录用人员每人处以一百元以上三百元以下罚款。
  第二十三条 用人单位违反本条例第七条第一、二款规定,招用流动人员逾期不办理用工手续的,由劳动行政部门责令其限期补办,并对用人单位按照招用人数,每人每月处以一百元以上三百元以下罚款,不足一个月的按照一个月计算。情节严重的,对其法定代表人和直接责任人处以五百元以上一千元以下的罚款。
  第二十四条 用人单位违反本条例第十八条规定,扣押流动人员身份证、暂住证、边防证、计划生育证等个人证件的,由劳动行政部门责令其限期退还,逾期不退还的,由有关部门按扣押的证件数,每证处以一百元以上三百元以下的罚款;向流动人员收取就业保证金或抵押金(物)的,由劳动行政部门责令其限期退还,逾期不退还的,按保证金或抵押金(物值)的一至三倍处以罚款。
  第二十五条 用人单位发布未经劳动行政部门审核的招工简章的,由劳动行政部门责令停止招工,对造成不良后果的,可处以一千元以上二千元以下的罚款,情节严重的,对其法定代表人和直接责任人处以一千元以上二千元以下的罚款。
  第二十六条 涂改、转借、转让就业证、就业登记卡和上岗证书的,由劳动行政部门收缴,并可对直接责任人处以二百元以上五百元以下罚款;买卖、伪造就业证、就业登记卡和上岗证书的,由劳动行政部门收缴,并可对直接责任人处以一千元以上二千元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得,并可处以违法所得一至三倍罚款。
  第二十七条 劳动行政部门及其所属劳动就业服务机构的工作人员违反本条例规定,滥发证卡、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十八条 违反本条例有关规定,有触犯治安管理行为的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
  第二十九条 用人单位对行政处罚不服的,可依法申请行政复议,对行政复议不服的,可依法向人民法院起诉。
  第六章 附则
  第三十条 省人民政府可根据本条例制定实施办法。
  第三十一条 本条例自1999年5月1日起施行。