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证监会公告[2012]12号

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证监会公告[2012]12号

中国证券监督管理委员会


证监会公告[2012]12号


中国证券监督管理委员会公告[2012]12号

  

  现公布金融行业推荐性标准《开放式基金业务数据交换协议》(JR/T 0017-2012),自公布之日起施行。

                                        

                                      中国证券监督管理委员会

                                       二○一二年五月十七日 


附件:《开放式基金业务数据交换协议》.doc



ICS 03.060
A11
备案号

JR

中华人民共和国金融行业标准

JR/T 0017—2012
(代替JR/T 0017—2004)

开放式基金业务数据交换协议

Open-ended fund business data exchange protocol


2012-05-17 发布 2012-05-17实施

中国证券监督管理委员会 发布



目 次
前 言 IV
引 言 V
1 范围 1
2 规范性引用文件 1
3 术语和定义 1
4 要求 3
4.1 数据类型定义 3
4.2 数据处理 3
4.3 加密 4
5 信息交换格式 4
6 业务类型编码 5
7 业务交换数据项 6
7.1 说明 6
7.2 开户申请(001),账户信息修改申请(003) 6
7.3 开户确认(101) 10
7.4 销户申请(002),撤销交易账户申请(009), 10
7.5 销户确认(102),账户信息修改确认(103),基金账户冻结确认(104),基金账户解冻确认(105),基金账户卡挂失确认(106),基金账户卡解挂确认(107),增加交易账户确认(108),撤销交易账户确认(109) 11
7.6 基金账户冻结申请(004) 12
7.7 基金账户解冻申请(005),基金账户卡解挂申请(007) 13
7.8 基金账户卡挂失申请(006) 13
7.9 增加交易账户申请(008) 14
7.10 变更交易账号申请(058) 15
7.11 变更交易账号确认(158) 15
7.12 认购申请(020),预约认购申请(021) 16
7.13 认购确认(120),预约认购确认(121) 16
7.14 申购申请(022),预约申购申请(023),定时定额申购申请(039) 17
7.15 申购确认(122),定时定额申购确认(139) 18
7.16 预约申购确认(123) 20
7.17 赎回申请(024),定时定额赎回申请(063),预约赎回申请(025) 20
7.18 赎回确认(124),定时定额赎回确认(163),强行赎回确认(142) 21
7.19 预约赎回确认(125) 24
7.20 转销售人/机构申请(026),转销售人/机构转入申请(027),转销售人/机构转出申请(028) 24
7.21 转销售人/机构确认(126),转销售人/机构转入确认(127),转销售人/机构转出确认(128) 25
7.22 设置分红方式申请(029) 27
7.23 设置分红方式确认(129) 27
7.24 认购结果(130) 28
7.25 基金份数冻结申请(031) 29
7.26 基金份数冻结确认(131) 30
7.27 基金份数解冻申请(032) 31
7.28 基金份数解冻确认(132) 31
7.29 非交易过户申请(033),非交易过户转入申请(034),非交易过户转出申请(035) 32
7.30 非交易过户确认(133),非交易过户转入确认(134),非交易过户转出确认(135) 33
7.31 基金转换申请(036),基金转换转入申请(037),基金转换转出申请(038) 34
7.32 基金转换确认(136),基金转换转入确认(137),基金转换转出确认(138) 35
7.33 红利/红利再投资发放(143) 37
7.34 强行调增(144) ,强行调减(145) 39
7.35 配号(146) 40
7.36 募集失败(149) 40
7.37 基金清盘(150),基金终止(151) 41
7.38 撤单(052),撤预约单(053) 42
7.39 撤单确认(152),撤预约单确认(153) 42
7.40 无效资金(054) 43
7.41 基金销售人资金清算(155) 44
7.42 投资人资金清算(156) 45
7.43 红利解冻确认(157) 46
7.44 定时定额注册申请(059),定时定额注销申请(060) 47
7.45 定时定额注册确认(159),定时定额注销确认(160) 48
7.46 定时定额变更申请(061) 49
7.47 定时定额变更确认(161) 50
7.48 认购调整申请(062) 50
7.49 认购调整确认 (162) 51
7.50 基金联名卡开通申请(067),基金联名卡撤销申请(068) 52
7.51 基金联名卡开通确认(167),基金联名卡撤销确认(168) 53
7.52 积分确认(169) 53
7.53 地区编号变更通知(070) 54
7.54 确权申请(080) 55
7.55 确权确认(180) 56
7.56 快速过户申请 (098) 57
7.57 快速过户确认 (198) 58
7.58 基金质押申请(088) 58
7.59 基金质押确认(188) 59
7.60 ETF申购申请(091) 60
7.61 ETF赎回申请(093) 60
7.62 ETF申购一次确认(191) 61
7.63 ETF申购二次确认(192) 62
7.64 ETF赎回一次确认(193) 63
7.65 ETF赎回二次确认(194) 65
7.66 TA与销售人交易类汇总数据 66
7.67 TA与销售人参数类汇总数据 88
8 数据字典 95
附 录 A (规范性附录)文件方式接口及通讯规范 111
A.1 TA与销售人汇总数据文件组织结构 111
A.1.1 数据索引文件 111
A.1.2 数据文件 111
A.1.3 TA与代理人交换的数据索引文件、数据文件列表 112
A.1.4 文件类型与业务类型对应关系表 113
A.2 文件加密与数字签名技术 115
附录B (规范性附录)交易处理返回代码的取值及含义 116



前 言
本标准依据GB/T 1.1-2009给出的规则起草。
本标准为《开放式基金业务数据交换协议》(JR/T0017-2004)的修订版本,与原文相比,除编辑性修改外主要技术变化如下:
——对数据索引文件名进行了扩展(见A.1.1);
——交易类汇总数据增加了账户申请、账户确认、交易申请、交易确认、参与人及结算席位文件、其它类申请、其它类确认、资金清算文件(见7.65);
——增加了参数类汇总数据(见7.66);
——业务交换数据项增加了变更交易账户申请和确认、基金联名卡开通和确认、积分确认、地区编号变更通知、确权申请和确认、快速过户申请和确认、基金质押申请和确认、ETF申购赎回的申请和确认(见7.10、7.11、7.50~7.64);
——在数据字典、业务交换数据项中增加了若干字段(参见第7、8章);
——对业务交换数据项中关键字段进行了详细描述(参见第7章);
——将销售人代码、对方销售代码长度修改为九位(参见第7章)。
本标准由全国金融标准化技术委员会证券分技术委员会提出。
本标准由全国金融标准化技术委员会归口。
本标准起草单位:中国证监会基金监管部、中国证监会信息中心、中国证券登记结算公司、华夏基金管理有限公司、博时基金管理有限公司、嘉实基金管理有限公司、汇添富基金管理有限公司、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国银行、招商银行。
本标准主要起草人:洪磊,杨淑琴,高斌,冷平生,林海中,程立,刘玉生,陈鸿鹄,邓学智,陈磊,鄂晓军,谢明,茅冬琳,老伟雄,周轶奇,唐强,邹钢,钱向阳,余林民,狄存。
本标准代替了《开放式基金业务数据交换协议》(JR/T0017-2004)。
《开放式基金业务数据交换协议》(JR/T0017-2004)的历次版本发布情况为:
——《开放式基金业务数据交换协议》(JR/T0017-2004)——2005年发布。










引 言
《开放式基金业务数据交换协议》(JR/T0017-2004)发布以来,至今已有多年时间,在此期间,开放式基金领域拓展了很多新的产品和功能,为与此相适应,《开放式基金业务数据交换协议》(JR/T0017-2004)也需要修订和增加相关内容。
本次修订更加注重标准的实用性和适用性。
本标准为《开放式基金业务数据交换协议》(JR/T0017-2004)的第一次修订。






开放式基金业务数据交换协议
1 范围
本标准规定了基金、集合资产管理计划业务中机构之间进行数据交换时所采用的数据格式、数据定义和数据内容。
本标准适用于基金管理人、注册登记人、基金销售机构、基金托管人、清算机构等之间的数据交易业务。
2 规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件,其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修改版均不适用于本标准,然而,鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。
GB 2312-1980 信息交换用汉字编码字符集 基本集
GB 18030-2005 信息技术 信息交换用汉字编码字符集 基本集的扩充
GB/T 1988-1998 信息技术 信息交换用七位编码字符集
GB/T 12406-2008 表示货币和资金的代码
GB/T 2260-2007 中华人民共和国行政区划代码
GB/T 2659-2000 世界各国和地区名称代码
GB/T 4754-2011 国民经济行业分类代码
3 术语和定义
下列术语和定义适用于本文件。
3.1
基金业务当事人 fund business party
与基金业务处理的相关的所有机构与个人。
3.1.1
基金发起人 fund founder-member
以基金的成立为目的,并按照规定的设立条件和程序设立基金的机构。
3.1.2
基金管理人 fund manager
依法从事投资基金管理的基金管理公司。
3.1.3
基金托管人 fund custodian
依法保管基金资产、监督管理人投资活动的机构。
3.1.4
注册(过户)登记人 transfer agent
负责基金投资人账户保管、交易记录保存、代理分红、投资人账户报告、登记基金份数等服务的机构,简称TA。
3.1.5
基金持有人 fund holder
持有证券投资基金份数的投资人。
3.1.6
基金销售人 fund seller
销售基金的法人或自然人。
3.2
业务种类 business type
基金业务处理中的所涉及到的业务类型。
3.2.1
基金账户 transfer agent account
注册登记人为基金投资人设立的基金账户,用于记录和保存持有人的基金单位份数。
3.2.2
开户 open an account
基金投资人申请设立注册登记基金账户的业务。
3.2.3
认购 subscribe
投资人在开放式基金募集期间申请购买该基金的行为。
3.2.4
申购 buy
投资人申请购买已经成立的开放式基金的行为。基金管理人接到投资人的购买申请时,应按当日公布的基金份数净资产加减必要费用予以成交,基金托管人按规定与基金管理人办理交割与清算手续,注册登记人增加投资人账户的基金数量和基金的资产。
3.2.5
赎回 redeem
基金持有人申请开放式基金管理人买回该投资人已购其管理的开放式基金的行为。接到基金持有人赎回请求时,基金管理人应按当日公布的基金份数净资产加减必要费用予以成交,基金托管人按规定与基金管理人办理交割与清算手续,在规定期限内向基金持有人支付赎回资金,注册登记人减少基金持有人账户基金份数和基金的资产。
3.2.6
巨额赎回 vastly redeem
在基金的单个开放日,基金净赎回申请超过该基金总份数的一定比例时,就是巨额赎回。
3.2.7
预约赎回 preengage redeem
基金持有人为给基金管理人一定的时间办理赎回业务而提前发出的在未来某日赎回的申请。
3.2.8
分红 dividend
按基金契约的规定,基金管理人在每个会计年度将基金运作所得收益按一定的比例分配给基金持有人的行为。
3.2.9
登记日 register date
登记基金持有人按其所持基金享受基金分红权利的时点。
3.2.10
红利发放日 dividend date
向基金持有人拨付红利款项的日期。
3.2.11
红利再投资 dividend reinvestment
基金持有人将所持基金分得的现金红利自动申请转为持有该基金单位的投资活动。
3.2.12
非交易过户 transfer
基金赠与、继承、协助执行司法判决等有双方参与且涉及基金单位数量变化的过户业务。
3.2.13
基金转换 fund conversion
基金管理人向基金持有人提供的一种服务,即将基金持有人的某只基金转换为另一只基金的服务。
3.3
基金信息 fund information
有关基金本身的特征信息。
3.3.1
基金单位资产净值 net asset value
基金开放日闭市后基金资产净值除以当日基金单位的余额数量。
3.3.2
申购费 buy charge
投资人申购开放式基金单位所需支付的费用。
3.3.3
赎回费 redemption charge
投资人赎回开放式基金单位时所支付的费用。
3.3.4
账户管理费 account management charge
基金管理人向投资人收取的用于管理维护投资人基金账户的费用。
3.3.5
注册登记费 transfer agent charge
注册登记代理人根据“注册登记代理协议”向基金管理人收取的费用。
3.3.6
尾随佣金 rake-off
基金管理人给予基金代理销售人的销售业绩报酬。
4 要求
4.1 数据类型定义
表1给出了本标准中使用的数据类型定义。
表1 数据类型定义
标识符 数据类型
C 字符型
A 数字字符型,限于0—9
N 数值型,其长度不包含小数点,可参与数值计算
TEXT 不定长文本
4.2 数据处理
本标准包括开放式基金监管部门规定的开放式基金相关业务规则所要求的数据。数据处理规则为:
a) 数字左补零右对齐,字符右补空格左对齐;
b) 字符不区分大小写;
c) 对于数据交换文件:
1) 采用文本文件定长记录方式;
2) 每行一条完整记录;
3) 换行须用换行(OAH)、回车(ODH)字符;
4) 带有小数点的数值型数据,传输时不传小数点。
d) 汉字信息交换按国家标准GB 2312-1980和GB 18030-2005执行,西文信息交换按国家标准GB/T 1988-1998执行。
4.3 加密
对通过公网进行传输的敏感数据进行加密是非常必要的,本标准建议对这些数据进行加密处理。
5 信息交换格式
每次交换的信息包括三个部分:信息头,信息体和信息尾。文件交换方式的详细约定见附录A中的格式。
a) 信息头:表示一次数据交换的开始,它给出本次数据交换的信息提要。其内容如表2所示:
表2 信息头格式
名称 说明
信息头标识 用以标明该信息头的格式类型
协议版本号
信息创建人 销售人/注册登记人/基金管理人/托管人的代码
信息接收人 销售人/注册登记人/基金管理人/托管人的代码
传送发生日期 传送发生日期
b) 信息体:包括数据交换的内容,见表3。
表3 信息体格式
名称 说明
汇总表号 文件传输次序标志
文件类型代码
发送人
接收人
字段数 表示该数据文件的构成字段数
字段名1

字段名N
记录数 该数据文件包含的数据记录数
记录1
记录2
记录3

记录M
信息体结束标识 用以标明信息体的结束
c) 信息尾:表示一次数据交换的结束。
6 业务类型编码
开放式基金业务所涉及的业务类型见表4。业务代码在数据交换文件中使用,为三位编码。其中第一位表示业务发起的方向(0表示申请,1表示确认,有的业务为单向发起),第二、三位表示业务类别。
表4 开放式基金业务类型
申请业务代码 确认业务代码 业务名称 备注
001 101 开户
002 102 销户
003 103 账户信息修改
004 104 基金账户冻结
005 105 基金账户解冻
006 106 基金账户卡挂失
007 107 基金账户卡解挂
008 108 增加交易账户
009 109 撤销交易账户
020 120 认购 此时的确认无清算结果
021 121 预约认购 此时的确认无清算结果
022 122 申购
023 123 预约申购 此时的确认无清算结果
024 124 赎回
025 125 预约赎回 此时的确认无清算结果
026 126 转销售人/机构 026,126业务与027,127或028,128不能在一笔业务中同时存在
027 127 转销售人/机构转入
028 128 转销售人/机构转出
029 129 设置分红方式
130 认购结果 发行结束时的认购情况
031 131 基金份数冻结
032 132 基金份数解冻
033 133 非交易过户 033,133业务与034,134或035,135不能在一笔业务中同时存在
034 134 非交易过户转入
035 135 非交易过户转出
036 136 基金转换 036,136业务与037,137或038,138不能在一笔业务中同时存在
037 137 基金转换转入
038 138 基金转换转出
039 139 定时定额申购
040 140 退款
041 141 补款
142 强行赎回
143 红利发放
144 强行调增
145 强行调减
146 配号
149 募集失败
150 基金清盘
151 基金终止
052 152 撤单
053 153 撤预约单
054 154 无效资金
155 基金销售人资金清算
156 投资人资金清算
157 红利解冻
058 158 变更交易账号
059 159 定时定额申购开通
060 160 定时定额申购撤销
061 161 定时定额申购修改
062 162 认购调整
063 163 定时定额赎回
067 167 基金联名卡开通
068 168 基金联名卡撤销
169 积分确认
070 地区编号变更通知
080 180 确权
088 188 基金质押
091 191、192 ETF基金申购
093 193、194 ETF基金赎回
098 198 快速过户

7 业务交换数据项
7.1 说明
各业务环节需要交换的数据项分为两类:必需的和非必需的。必需的数据项要求数据交换的各方在进行业务数据交换时必须包含。非必需数据项则由数据交换的各方根据具体情况选择包含或不包含。

7.2 开户申请(001),账户信息修改申请(003)
开户是基金注册登记人为投资人开立基金账户的业务。投资人在参与开放式基金认购、申购、赎回之前必须到基金管理人在各地的直销网点或代理点申请开立账户。账户用于记载投资人的基金所有权及其变更。
账户信息修改是指对投资人基金账户信息进行修改。
申请更新账户信息是基金管理人要求注册登记人对账户信息进行补充和完善的申请。
需要交换的数据项见表5。
表5 账户信息数据
ID 字段名 类型 长度 描述 备注 是否必需
4 Address C 120 通讯地址 N
5 InstReprIDCode C 30 法人代表身份证件代码 N
6 InstReprIDType C 1 法人代表证件类型 0-身份证,1-护照
2-军官证,3-士兵证
4-港澳居民来往内地通行证,5-户口本
6-外国护照,7-其它
8-文职证,9-警官证
A-台胞证 N
7 InstReprName C 20 法人代表姓名 N
8 AppSheetSerialNo A 24 申请单编号 同一销售机构不能重复 Y
27 CertificateType C 1 个人证件类型及机构证件类型 个人证件类型
0-身份证,1-护照
2-军官证,3-士兵证
4-港澳居民来往内地通行证,5-户口本
6-外国护照,7-其它
8-文职证,9-警官证
A-台胞证

机构证件类型
0-组织机构代码证
1-营业执照,2-行政机关
3-社会团体,4-军队
5-武警
6-下属机构(具有主管单位批文号)
7-基金会,8-其它 Y
72 CertificateNo C 30 投资人证件号码 Y
85 InvestorName C 120 投资人户名 Y
92 TransactionDate A 8 交易发生日期 格式为:YYYYMMDD Y
98 IndividualOrInstitution A 1 个人/机构标志 0-机构,1-个人 Y
325 InstitutionType C 1 机构类型 0-保险机构,1-基金公司,2-上市公司,3-信托公司,4-证券公司,5-理财产品,6-企业年金,7-社保基金
8-其他机构 N
101 PostCode A 6 投资人邮政编码 N
106 TransactorCertNo C 30 经办人证件号码 对机构必填 N
107 TransactorCertType C 1 经办人证件类型 对机构必填
0-身份证,1-护照
2-军官证,3-士兵证
4-港澳居民来往内地通行证,5-户口本
6-外国护照,7-其它
8-文职证,9-警官证
A-台胞证 N
108 TransactorName C 20 经办人姓名 对机构必填 N
120 TransactionAccountID A 17 投资人基金交易账号 投资人在销售机构内开设的用于交易的账号 Y
121 DistributorCode C 9 销售人代码 Y
135 BusinessCode A 3 业务代码 编码见表4 Y
19 AcctNoOfFMInClearingAgency C 28 基金管理人在资金清算机构的交收账号 N
20 AcctNameOfFMInClearingAgency C 60 基金管理人在资金清算机构的交收账户名 N
21 ClearingAgencyCode A 9 基金资金清算机构代码 N
23 InvestorsBirthday A 8 投资人出生日期 格式为:YYYYMMDD N
28 DepositAcct C 19 投资人在销售人处用于交易的资金账号 N
29 RegionCode A 4 交易所在地区编号 N
48 EducationLevel C 3 投资人学历 01-研究生02-大学本科03- 大学专科04-中专或技校05-技工学校06-高中07-初中08-小学09-文盲或半文盲 N
49 EmailAddress C 40 投资人E-MAIL地址 N
51 FaxNo C 24 投资人传真号码 N
65 VocationCode C 3 投资人职业代码 01-党政机关、事业单位 02-企业单位03-自由业主04- 学生05-军人06-其他 N
69 HomeTelNo C 22 投资人住址电话 N
73 AnnualIncome N 8 投资人年收入 N
83 MobileTelNo C 24 投资人手机号码 N
84 MultiAcctFlag A 1 多渠道开户标志 0-首次开设基金账户
1-已经其它渠道开户 N
87 BranchCode C 9 网点号码 托管网点号码。对大集中方式的销售人,此字段与销售人代码相同。 Y
88 OfficeTelNo C 22 投资人单位电话号码 N
93 TransactionTime A 6 交易发生时间 格式为:HHMMSS Y
122 AccountAbbr C 12 投资人户名简称 N
124 ConfidentialDocumentCode C 8 密函编号 N
126 Sex A 1 投资人性别 1-男,2-女 N
127 SHSecuritiesAccountID C 10 上交所证券账号 N
128 SZSecuritiesAccountID C 10 深交所证券账号 N
136 TAAccountID C 12 投资人基金账号 账户信息修改申请时为必选项。 N
140 TelNo C 22 投资人电话号码 N
164 TradingMethod C 8 使用的交易手段 共8个字符,每个字符代表一种交易手段,其含义为:
第1位:CALLCENTER
第2位:INTERNET
第3位:自助终端
第4位:柜台
第5~8位:保留
每个字符取1表示使用此种手段,取0表示不使用 N
167 MinorFlag C 1 未成年人标志 0-否,1-是 N
169 DeliverType C 1 对账单寄送选择 1-不寄送,2-按月
3-按季,4-半年
5-一年 N
170 TransactorIDType C 1 经办人识别方式 1-书面委托,2-印鉴
3-密码,4-证件 N
171 AccountCardID C 8 基金账户卡的凭证号 N
265 DeliverWay C 8 对账单寄送方式 共8个字符,每个字符代表一种交易手段,其含义为:
第1位:邮寄,
第2位:传真,
第3位:E-mail,
第4位:短消息,
第5~8位:保留。
每位字符取1表示采用此种手段,取0表示不使用 N
522 Nationality C 3 投资者国籍 采用GB/T 2659-2000 N
524 NetNo C 9 操作(清算)网点编号 N
530 Broker C 12 经纪人 客户所属的经纪人 N
282 CorpName C 40 工作单位名称 N
286 CertValidDate A 8 证件有效日期 N
287 InstTranCertValidDate A 8 机构经办人身份证件有效日期 N
288 InstReprCertValidDate A 8 机构法人身份证件有效日期 N
289 ClientRiskRate C 1 客户风险等级 N
290 InstReprManageRange C 2 机构法人经营范围 N
291 ControlHolder C 80 控股股东 N
292 ActualController C 80 实际控制人 N
293 MarriageStatus C 1 婚姻状况 N
294 FamilyNum N 2 家庭人口数 N
295 Penates N 16(两位小数) 家庭资产 N

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吉林省人大常委会关于修改《吉林省实施〈中华人民共和国工会法〉办法》的决定

吉林省人大常委会


吉林省人大常委会关于修改《吉林省实施〈中华人民共和国工会法〉办法》的决定
吉林省人大常委会


(1997年7月25日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过)

决定
吉林省第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议决定对《吉林省实施〈中华人民共和国工会法〉办法》作如下修改:
一、第九条第二款修改为:“外商投资企业和私营企业符合组建工会条件的,应当在开业投产后及时建立工会组织。企业组建工会时,上一级工会应予以协助。”
二、删除第五十三条,即:“违反本办法第三十九条规定,对无正当理由逾期未交工会经费的单位,经多次催交无效的,由本级工会或上级工会通过缴款单位的开户银行代为扣交,并按欠交金额每日5‰扣收滞纳金,银行应当协助办理。”
本决定自公布之日起施行。
《吉林省实施〈中华人民共和国工会法〉办法》根据本决定作相应的修正。



1997年7月25日
律师看法:房价降了,差价谁来买单?

作者:陈召利 主页:www.law-god.com


随着中国房地产市场的不断萎靡,房价直线下降,业已高价购房的业主可谓损失惨重,短期内个人资产白白蒸发上万甚至数十万元,无疑产生了巨大的心理落差,要求开发商补偿差价损失的呼声此起彼伏。目前,深圳、武汉、上海等地已经有个别开发商采取现金补偿或者间接通过各种优惠措施补偿业已购房的业主。然而,更多的是没有享受补偿的业主,他们的损失可否要求开发商来承担?
2008年6月17日星期二晚上18:40,江苏云崖律师事务所陈召利律师受邀走进无锡HOUSE365直播厅,与大家一起探讨了目前的热门话题:房价降了,差价谁来买单?【详见网址:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要观点如下:
守株待兔,等待开发商主动补偿降价损失,无疑不是购房者的最佳选择。作为购房者,更希望了解的是,他们是否有权利要求开发商补偿差价?也就是说,开发商有没有义务向购房者补偿差价?所谓义务,无非包括法定义务和约定义务。
关于法定义务,从我国现行法律规定来看,我国并没有明文规定商品房买卖合同签订后,房屋价格下降,损失由开发商来承担。一般来说,房价或升或降,是一种正常的市场行为,法律不会进行干涉。
关于约定义务,关键在于购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定。因为,虽然法律没有规定,但是,在平等的民事主体之间,法律允许“意思自治”,只有双方有约定即对双方具有法律约束力。
购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定,可以从以下三个方面来考察:
第一,双方有没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定。我们知道,开发商提供的《商品房预售合同》文本专门预留“甲、乙双方的其它约定”一栏,供购房者和开发商就示范条款未作约定的问题作出约定,或者修改示范条款。只要不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均可以在此约定,构成商品房买卖合同的一部分,对双方均由约束力。如果双方在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题专门作出约定,按双方约定的处理。从现实情况来看,之前房地产市场一直处于“卖方市场”,购房者处于一种“要么签字要么不买”的两难境地。购房者专门就此问题与开发商在商品房买卖合同中作出约定的情形几乎没有。
第二,双方没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定,并不意味着购房者一定没有权利要求开发商补偿差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》([2003]7号)第三条的规定,如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,如承诺房屋一定保值、增值或者不降价销售,购房者据此签订了商品房买卖合同,可以认定该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商违反的,应当承担违约责任。购房者可以据此要求赔偿差价。
第三,即使购房者与开发商没有就房价升降补偿问题达成约定,也没有作出上述说明和允诺。如果开发商在商品房买卖合同签订生效后,对外公开作出承诺,愿意一定标准补偿业已购房的业主,那么该承诺已经作出即发生法律效力,购房者也有权据此要求开发商按照承诺的标准补偿。
除了上述情形,购房者没有权利要求开发商承担补偿差价的义务。但是,购房者仍然可以就房价升降补偿问题与开发商主动协商,请求开发商给予适当补偿,只要双方意思表示一致,法律并不禁止。
此外,即使购房者就房价升降补偿问题无法与开发商协商一致,购房者也并非没有任何寻求法律救济的机会。在当前的房地产开发市场,开发商违约情形比比皆是,如欺诈,房屋质量问题,迟延交付和办证等问题。只要购房者应当善于发现并妥善行使合同解除权,很多情况下是可以通过解除商品房买卖合同退房,最大程度地减少甚至挽回损失。一般来说,如果开发商存在下列情形之一的,购房者享有合同解除权:
(1)商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人;
(3)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(4)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(5)开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
(6)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(7)房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(8)商品房买卖合同未作约定,交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积面积误差比绝对值超出3%;
(9)开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(10)办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致购房者无法办理房屋所有权登记。