广东省人民政府


广东省乡、镇、街道福利企业管理规定
广东省人民政府



第一条 根据《中华人民共和国宪法》第四十五条规定精神，为发展我省乡、镇、街道福利企业，为残疾人广开就业和生活门路，特制订本规定。
第二条 乡、镇、街道福利企业（包括福利农场，以下简称福利企业），是乡、镇、街道为安置盲聋哑残人员就业而兴办的，具有社会保障性质的特殊企业。国家有关保护社会福利企业的政策，均适用于这些福利企业。
第三条 福利企业主要依靠乡、镇、街道集资兴办，也可将现有的具备一定生产条件的乡、镇、街道企业改办。
第四条 新办或改办福利企业，须报经市、县（区）民政部门审查同意后，由工商行政管理部门核准登记。
第五条 乡、镇人民政府、街道办事处应加强对福利企业的领导和扶持；民政部门应积极给予指导和帮助，维护企业和残疾人的合法权益。
第六条 福利企业较多的市、县（区），可成立民政福利企业公司，指导企业经营管理，协助企业解决生产经营中的问题。
第七条 福利企业职工的总数（不含按规定配备的行政管理人员）中，残疾人员一般应占百分之三十五以上。企业招收非残疾人员时，应优先从当地优抚对象和贫困户中吸收。
第八条 福利企业招工不受劳动指标限制。因生产需要雇用不超过六个月的临时工，不列入企业职工总数。
第九条 福利企业实行自主经营、独立核算、自负盈亏；实行民主管理，重大问题由职工讨论决定；逐步实行厂长任期目标责任制。
福利企业应建立健全各项规章制度，保障残疾人利益，禁止排挤、歧视残疾人。
第十条 福利企业实行按劳分配，工资形式由企业决定。企业应从工种安排和生产定额等方面照顾残疾职工，以保障其正常收入。加工企业对行走不便住宿较远的残疾人，可发料让其在家加工。
第十一条 福利企业的工人实行合同制，管理人员实行聘用制。对不胜任的残疾职工，应当适当调整工种或岗位。吸收新职工、辞退严重违纪工人和不胜任的管理人员，应报经乡、镇人民政府、街道办事处批准。
第十二条 福利企业管理人员配备比例为：生产人员一百人以下的，管理人员不得超过百分之十八；生产人员一百人以上的，管理人员不得超过百分之十三。
第十三条 福利企业应建立养老保险制度，退休养老基金在税前提取。退休养老基金可参加社会统筹，也可由企业或主管部门储存管理。
第十四条 任何单位和个人不得平调和侵占福利企业的财产。
福利企业的利润，主要留企业用于扩大再生产和改善职工的集体福利。企业利润较多的，乡、镇、街道可从中提取百分之五至百分之十作民政福利基金，用于发展社会民政福利事业，不准挪作他用。
第十五条 福利企业开办头两年，乡、镇、街道不得向企业收取管理费；两年后需要收管理费的，须报县（市）人民政府批准，收费标准不得超过企业销售额的百分之零点五或修理（装配、劳务、加工）收入的百分之一，并在税前列支。
民政福利企业公司不得向集体福利企业收取管理费。如向企业提供服务的，可按规定适当收取服务费。
第十六条 集体福利企业生产流动资金、技术改造资金，当地农业银行或工商银行应优先给予贷款。
第十七条 各地计划、物资、外贸、工业、乡镇企业管理部门，应尽可能把福利企业的产供销钠入计划。计划、物资部门应将适合残疾人员生产的产品，优先安排给福利企业生产，企业生产所需的原材料，属省、市、县计划下达的指令性产品，应分别列入计划供应，属指导性产品，也
要积极给予支持。商业、供销部门应优先收购、推销福利企业的产品，外贸部门应优先收购福利企业的出口产品。
第十八条 对福利企业的税收减免照顾，按国家和省的有关规定办理
第十九条 本规定自1987年6月1日起施行。



1987年5月9日
　　　　　　　　　　　　房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
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