山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法
山西省人民政府
山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法
山西省人民政府令
第４２号
第一章 总 则
第一条 为实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。
第二条 凡本省境内国有土地使用权的出让和转让活动，均适用本办法。外商投资开发经营成片土地，按国家有关规定执行。
第三条 县级以上人民政府土地管理部门依法对本辖区内土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行权属管理和监督检查；县级以上人民政府房地产管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押、终止进行使用管理。
第二章 土地使用权出让
第四条 市、县土地管理部门应会同同级计划、城市规划、城建和房地产等部门，根据本地区国民经济和社会发展计划、城市总体规划以及年度建设用地计划编制供地计划，经省人民政府批准后实施。
土地管理部门不参与土地经营活动。
第五条 下列土地使用权可以依法出让：
（一）县级人民政府根据建设发展需要依法征用的农村集体所有土地；
（二）依据《土地管理法》第十九条、《条例》第四十七条和本办法的规定，由政府收回土地使用权的国有土地；
（三）出让期限届满由政府无偿收回的国有土地；
（四）其他可供出让的国有土地。
第六条 土地使用权的出让，应符合城市规划。城市规划部门选址定点后，市、县土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟订方案，经同级人民政府批准后实施。
土地使用权出让方案应包括地块的位置、面积、界线、用途、出让年限、规划设计要求、标定地价、出让方式等内容。
第七条 各级土地价格评估机构负责地价评估工作。基准地价应根据土地的位置和用途等确定，报同级人民政府批准公布。基准地价可根据当地社会经济发展和土地供求情况进行调整。标定地价应以基准地价为基础，结合具体情况确定。
第八条 土地使用权协议出让的程序：
（一）出让方向有意受让方提供出让土地使用权地块的必要的资料。
（二）有意受让方在规定的时间内向出让方提交土地开发建设方案等文件。
（三）出让方对有意受让方提交的文件进行审核，并于十五日内给予答复。
（四）协议出让的价格，应在不低于标定地价的基础上，由出让方和受让方协商同意并予以公布后，签订土地使用权出让意向书。受让方按出让金的百分之二十向出让方支付定金，经有审批权的人民政府批准后，双方签订合同。自签订合同之日起六十日内，受让方向出让方支付全部土地使用权出让金。
（五）受让方在支付全部出让金和应缴纳费税之日起二十日内，申领建设用地规划许可证后，办理土地使用证。
第九条 土地使用权招标出让的程序：
（一）出让方向投标者发出招标通知书或向社会发布招标公告。
（二）投标者在招标通知书或招标公告规定的投标时间内投标并支付保证金。
（三）出让方会同有关部门及专家组成评标委员会，在公证机关的监督下进行开标、评标和决标。评标委员会评出有效标书后，对投标单位信誉进行评审，再决定中标者，由出让方对中标者发出中标通知书。
（四）中标者在规定时间内与出让方签订出让合同，并按出让金的百分之二十支付定金。
（五）中标者在支付全部出让金的二十日内申领建设用地规划许可证后，办理土地使用证。
受让方在规定时间内不支付出让金的，视为弃权，所支付的保证金不予退还。未中标者支付的保证金，在决标后五日内原数退还。
第十条 土地使用权拍卖出让的程序：
（一）市、县土地管理部门发布拍卖公告。
（二）竞买者到公告指定的场所办理竞买手续。
（三）公开拍卖开始，经过竞买者之间应价竞争，确定出价最高者为受让方。
（四）双方当场签订土地使用权出让合同，受让方按出让金的百分之二十支付定金。
（五）受让方在支付全部出让金的二十日内，申领建设用地规划许可证后，办理土地使用证。
第十一条 受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还。出让方不履行合同的，应双倍返还定金并退还出让金；受让方可以依法解除合同，并可以依法根据合同规定要求赔偿。
第十二条 受让方需要改变出让合同规定土地用途的，应征得出让方同意，并经原审批机关批准后，依照本办法有关规定，重新签订土地使用权出让合同，调整出让金，办理土地使用权登记手续，变更土地使用证。
第三章 土地使用权转让
第十三条 转让土地使用权，应当在政府指定的交易场所进行，需要改变出让合同规定的土地使用性质和规划设计要求的，按本办法第十二条规定办理。
第十四条 土地使用权转让价格，由转让、受让双方根据土地价格评估机构确定的本地块标定地价协商。协商价格由房地产管理机构公布，协商价格明显低于市场价格的，政府有权优先受让。
第十五条 土地使用权转让后二十日内，转让、受让双方持转让合同、土地权属证明文件申领建设用地规划许可证后，办理土地使用权变更登记手续。
因转让地上建筑物、附着物而导致土地使用权转让的，应在地上建筑物、附着物转让合同签订后二十日内，到市、县土地管理部门办理土地使用权转让登记手续。
第四章 土地使用权出租和抵押
第十六条 土地使用权出租后二十日内，租赁双方应持租赁合同、土地权属证明文件到市、县房地产管理部门办理出租登记手续。
土地使用者因出租地上建筑物、附着物而导致土地使用权出租的，应按规定办理出租登记手续。
第十七条 土地使用权和地上建筑物、附着物抵押的，抵押双方应在抵押合同签订后二十日内，持抵押合同和权属证明文件向房地产管理部门办理登记手续。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、附着物所有权的，应到市、县土地管理部门和房地产管理部门办理权属变更登记。
第十八条 抵押人不履行债务的，抵押权人有权按照法律和抵押合同的规定处分抵押的土地使用权。处分后的土地使用权收入，按下列顺序分割：
（一）缴纳土地增值税。
（二）支付处分费用。
（三）扣除涉及抵押标的应缴纳税费。
（四）偿还抵押权人本息及罚金。
（五）归抵押人的剩余部分。
第五章 土地使用权终止
第十九条 市、县土地管理部门应在土地使用权期满前六十日，通知土地使用者，按规定办理土地使用权出让终止手续。
土地使用者应按时办理土地使用权终止注销登记。逾期不办的，市、县土地管理部门、房地产管理部门应分别注销其国有土地使用证和房屋所有权证。
第二十条 依法取得的土地使用权一般不提前收回。因社会公共利益需要必须提前收回的，市、县土地管理部门依照法定程序办理，并给予相应补偿。
依法提前收回土地使用权的补偿金额，由市、县土地管理部门会同房地产管理部门与土地使用者按出让合同的余期、出让金总额、土地使用性质、地上建筑物和附着物的评估价格协商确定。
第二十一条 土地使用权期满，土地使用者需要续期的，应在期满前六个月内向市、县土地管理部门提出续期申请。经批准后，依照本办法规定，重新签订土地使用权出让合同，支付土地出让金，办理登记手续。
第六章 划拨土地使用权
第二十二条 划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须先到土地所在地的市、县土地管理部门补办出让手续：
（一）土地使用者持国有土地使用证和地上建筑物、附着物的产权证明等文件，向土地管理部门提出书面申请。
（二）土地管理部门与申请人签订土地使用权出让合同。
（三）土地使用者在合同签订之日起二十日内，向土地管理部门支付出让金，办理土地使用权出让手续。
第二十三条 划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须补交土地出让金，补交标准可根据其取得权利的不同情况和转让、出租、抵押的不同方式，由土地管理部门按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的百分之四十。划拨土地使用权出租的，也可以按月或按年向土地管理部门缴纳土地使用权出让金。具体交纳办法由市、县人民政府按照国家有关规定另行确定。
第二十四条 市、县人民政府对划拨土地使用权可以根据城市规划要求无偿收回，并可以依照本办法的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物、附着物，市、县人民政府应根据实际情况给予适当补偿。
第七章 罚 则
第二十五条 土地使用者未按出让合同规定的限期和条件开发利用土地的，市、县土地管理部门应责令其限期改正。情节严重或拒不改正的，可无偿收回其土地使用权。
第二十六条 采取欺骗手段取得土地使用权的，由市、县土地管理部门无偿收回其土地使用权。
第二十七条 违反《条例》和本办法规定，未补办土地出让手续擅自转让、出租划拨土地使用权的，由市、县土地管理部门没收其非法所得，并可处以非法收入额百分之十以上百分之二十以下的罚款。
第二十八条 出让、转让、出租、抵押土地使用权，违反有关城市规划、房产、基本建设等法律、法规的，分别由城建、城市规划、房地产等行政主管部门依法处罚。
转让、出租土地使用权双方不如实申报成交价格的，由市、县房地产管理部门责令其补交所漏税费。
第二十九条 依据本办法收缴的罚款，全额上缴同级财政。
第八章 附 则
第三十条 依据本办法收缴的土地出让金列入各级财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用办法由省财政部门会同省土地管理部门和省房地产管理部门另行制定。
第三十一条 本办法由省土地管理局负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起施行。本办法在实施过程中，国家另有规定的，按新规定执行。
浅议刑事诉讼制度的重新构建及《刑事诉讼法》的修改
冯明超
冤案的产生与我们的法律传统、法律观念、司法体制等都有着直接的关系，要实现实体公正与程序公正，必须重新构建新刑事诉讼制度，对现行刑诉法的再次修改就显得非常必要，迫在眉切。笔者根据自已代理过一些案件，谈谈现行刑诉法中存在缺陷，需要重点修改的几个方面，相信对立法有所裨益。
一、关于证据方面的问题
刑事诉讼的过程就是运用证据认定案件事实的过程，只有在准确认定案件事实的基础上才能正确适用法律，案件才能得到正确处理。虽然《刑诉法》专章对证据作了规定，但内容过于原则，缺乏可操作性，明显已不适用当前刑案复杂的证据收集和审判等实践活动的需要。现在我国急迫需要一部刑事证据法对刑事证据收集规则、审查判断规则和运用规则进行规范。
1、口供
我国刑事诉讼法第46条规定：“只有被告人的供述，没有其他证据的，不能认定被告人有罪和处以刑罚。”虽然明确规定不得轻信口供，口供是靠不住的，办案时过分依赖口供很容易出问题。过去，在实践中，司法人员认为犯罪人或被告人的口供最有证明价值，侦查人员没有口供不结案，检察人员没有口供不起诉，审判人员没有口供不判案也不鲜见。世界上很多国家都曾经把被告人的口供作为定案的必要证据。例如，中国古代也有“断罪必取输服供词”和“无供不录案”等诉讼原则。中世纪欧洲国家的法律就明文规定被告人口供是“最完整的证据”，是“证据之王”。而现行刑诉中仍然以口供为“证据之王”的诉讼制度，这就必然导致刑讯逼供的泛滥，也是造成冤假错案的症结所在。
刑诉法应当建立严格口供讯问的制度，对除留置和刑拘之前的嫌疑人可在夜间进行讯问外，讯问应在白天进行，必须在看守所讯问，且每次讯向不超过四小时，每天不超过八小时，作证据使用的口供，应全程录象。否则，该口供不得在法庭上出示。英国内政部颁布的《录音实施法》，警察讯问犯罪嫌疑人时，必须同时制作两盘录音带。讯问结束后，当即将一盘录音磁带封存，标签上要注明录音的时间和地点，并由被讯问人签名；另一盘则供以后在诉讼中使用。
2、以立法的形式尽可能细化地规定侦查人员讯问犯罪嫌疑人时禁止使用的方法。
3、通过立法明确规定犯罪嫌疑人首次被押解进入看守所进行人身检查，特别是侦查人员讯问犯罪嫌疑人后由羁押人员及时对被讯问人的身体实行检查的制度。这些措施不仅能够有效地防止和减少刑讯逼供，而且可以成为收集“非法证据” 有力的证明，从而为“非法言词证据”排除规则的适用创造有利条件。
二、取消现行《刑事诉讼法》第九十三条中“犯罪嫌疑人对侦查人员的提问，应当如实回答”的规定，同时赋予其沉默权。最大的特点是建立零口供诉讼制度，是彻底消除刑讯逼供。
笔者认为沉默权应设定为一种选择权较为科学，允许嫌疑人放弃沉默权，在讯问之前必须告知嫌疑人。如果嫌疑人选择沉默权的，侦查人员不得对嫌疑人进行的讯问，其讯问笔录不得在法庭上作证据出示，一旦以后被人民法院认定为有罪，将从重或顶格处罚；没有选择沉默权的嫌疑人，坦白交代罪行的，要从轻处罚，这与现行诉讼制度没有区别。在侦查终结前，被告人如果放弃沉默权的，坦白交代罪行的，仍要从轻处罚。当然，实行零口供制度可能会使一些犯罪分子漏网，保护人权就得牺性打击犯罪，要坚决摒弃“宁可错杀一百，也不漏掉一个” 的思想。片面追求实体公正、打击犯罪，而忽视程序公正，忽视对当事人正当权利的保障等，不是现代法制社会所追求的刑法价值。
三、侦羁分离
目前看守所归公安机关，暴露出的问题实在是太多，已到了非纠不可的地步，必须痛下决心纠正。通过立法实行侦羁分离，看守所移交司法局管。严格规定犯罪嫌疑人必须羁押于看守所，不得羁押于侦查机关内部，以减少涉案公民的基本权利可能遭受刑讯等非法取证行为侵害的机率，羁押人员的职责之一在于监督侦查人员的审讯活动，制约侦查人员的违法审讯行为，保障被羁押人免受侦查人员非法讯问和人身安全等合法权利；同时还应明确规定羁押人员不得从事积极的侦查活动等等。
四、完善律师辩护制度，保障被追诉人充分地行使辩护权
1、在侦查阶段要简化律师会见嫌疑人手续。刑诉法虽然规定不涉及国家秘密的案件，不需办案机大关批准同意，但实际操作过程中，公安部统一规定律师在会见前须到公安局办理“会见非涉密案件在押犯罪嫌疑人通知书”，没有通知书，看守所不准会见，其本质上是变相批准同意，公安部的作法是严重的违法行为，应当坚决纠正。建议刑诉法修改时明确规定为: 律师凭当事人的委托书、执业证和律师事务所出具的会见函直接到看守所由其按排会见。如果属涉密案件，由办案机关通知看守所由其告知律师先办理审批手续后再会见。
2、凡是辩护律师在侦查阶段交了手续，公安应将手续复印件交检察院，直至法院，告知律师，以便律师更好地履行辩护职责，维护被告人的权益。
3、保障律师会见权，在侦查阶段可以由看守所工作人员在场，不是公安人员在场，禁止监听、录音、录像。四川省资阳市看守所会见室内就装有监视器，实不应该。
4、检察院在向法院提交证据目录和主要证据复印件的同时，还应按被告人的人数提交证据副本，由法庭交被告人的辩护律师。
5、在侦查终结移送审查起诉后，律师可到检察院阅卷，以便给律师收集证据更多的时间。
五、关于侦查人员讯问犯罪嫌疑人时律师在场权的问题
有不少的学者主张赋予律师于侦查人员讯问犯罪嫌疑人时的在场权，其目的是为了防止刑讯逼供，促进依侦查。但笔者认为这样的目的根本无法实现，不仅形同虚设，反而律师被同化，可能会成为刑讯者的帮凶，没有必要设立律师在场权，其理由是: 一是律师在场不等于侦查人就不敢刑讯，既使发生了刑讯，律师最多大不了到法庭上将自已所见讲述出来，法院又如何处理呢？法院是不能仅凭律师讲述就认定为有刑讯，律师总不能即作辩护人又作证人吧。律师仅凭自已所见又无第三人印证，律师是否会招来涉嫌妨害司法的罪名？二是如是侦查人员涉嫌刑讯，轻的纪律处分，丢掉饭碗，重者判刑，这岂不是让律师同侦查人员生死对头，势不两立。侦查人员可以动用公权对付律师，律师何能肩负如此重任？三是引起法律服务市场的混乱，不利于公平竞争。因为刚刑拘的嫌疑人，为了不影响侦查，只能暂时指定一名律师在讯问现场。很显然，警察指定谁那自然是警察说了算，为了案源，暗箱操作，律师勾兑警察的事情就不可避免；再说即然律师是警察指定的，律师还敢说警察刑讯嫌疑人呢？这样的律师在场又有什么意义？
六、强化对被害人的权利保护
《刑事诉讼法》在加强对犯罪嫌疑人、被告人权利保护的同时，还应加强对被害人的权利保护。
1、用罚金、没收财产等收入补偿在刑事附带民事诉讼中未得到赔偿或者未足额赔偿的被害人或其亲属；2、《刑法》第五十九条和第六十条应当在刑诉法中有明确的操作规则，直至目前全国尚无一家法院适用过《刑法》第六十条之规定。3、虽然被告人犯罪侵害的是国家，但被害人是被告人侵害的对象，这与被害人的利益息息相关，是从侵害被告人的身上来体现上侵害国家。受害人对被告人的定性不准和量刑过轻的判决，应赋予被害人有提起上诉的权利。
七、技术侦查措施非法治化
虽然《国家安全法》和《警察法》的规定，侦查机关可以采用技术侦查措施。但法律对哪些属于技术侦查措施、使用的范围，如何采用侦查措施，所收集的证据效力却没有相应的规定，而是由侦查机关自行决定，秘密进行，大有滥用之嫌。如公安机关为了抓获嫌疑人携带适当的毒品，进行技术侦查是必要的。四川某市公安机关却带10kg毒品，故意人为加大毒品数量，使嫌疑人贩毒数量远远超过判处死刑的标准，致使嫌疑人被判处死刑，这与打击行为人自愿作出的犯罪行为的立法本意相悖。人民法院应对侦查措施的合法性和和适当性进行审查。
八、关于限制发回重审的问题
1、刑诉法应增加二审时发现同案犯有漏罪的，不予发回重审的规定
目前二审发现有漏罪，不少的法院就是发回重审，此举不妥。一是缺乏法律据，二是最高人民法院、最高人民检察院和公安部（1982）公发(审)53号“关于如何处理有同案犯在逃的共同犯罪案件的通知” 第二条二款“如在逃跑的同案犯逮捕归案后，对已按上项办法处理的罪犯查明还有其他罪没有判决时，可以按照刑事诉讼法规定的诉讼程序对新查明的罪行进行起诉和判决。”，明确规定可不发回重审；三是发回重审将使被判处死缓和无期的被告人的实际羁押期过长，且羁押期间又不计刑期，不利于保护被告人的合法权益。笔者认为二审发现有漏罪不应发回重审，应参照《刑法》第七十条修改。这种修改有几个好处: 一是避免讼累；二是可将其他同案犯交付执行，减轻看守所工作量；三是被判死缓可以计算死刑缓刑执行期；四是有利于从重处罚罪犯。如甲运毒，乙贩毒800克，有重大立功。一审判处乙死缓，乙不服上诉。在二审中发现乙有漏罪（与丙共同犯贩毒400克），如何处理呢？如果发回重审，乙始终有重大立功情节，不可能判死刑立即执行；如果不发回重审，二审维持原判死缓，对与丙共同犯贩毒1公斤漏罪另行起诉，把前后两个判决所判处的刑罚，按《刑法》第六十九条之规定，决定执行刑罚，乙必判死刑。
2、刑诉法应增加分案裁决的规定。对某些同案犯来讲，牵联并不大，如分案裁决对各共犯人的量刑影响不大的，可以分案裁决，避勉全案发回重审。如果分案裁决对主从犯认定、量刑有影响的，在先裁决书中应对全案被告人的主从犯一并认定，后裁决文书直接引用在先的生效判决即可。例如，甲乙丙共同贩毒3公斤，甲曾与戍接触中获知戍可能有贩毒史，甲自知罪行严重，想立功，于是甲在被逮捕后向公安机关谎称戍曾与自已交易过毒品，为了抓捕戌，公安机关带10公斤毒品押甲到戌住所地劝其购买毒品，在交易中将戍及其协从犯已、庚三人抓获。一审法院审理查明，戌过去没有贩毒，判处甲死刑，戌、已、庚在本次交易中购毒4.9公斤分别判处死缓、无期徒刑、有期徒刑15年。后六人均不服判决上诉至某高级法院，在二审审理期间，发现甲与他人有还贩毒（漏罪），二审法院是发回重审还是作出判决呢？有的法院是以事实不清或者证据不足的发回重审，事实上本案根本不属于事实不清或者证据不足。更重要的是如果发回重审，戌因判处的是死缓，二年死缓考验期因未终审判决实际延长，羁押期变相超期，同时对戌、已、庚的减刑、实际关押时间都将延长。而本案甲、乙、丙、戌、已、庚实际上为两个案件，若能分案裁决，将甲、乙、丙发回重审，戌、已、庚作出判决就更加完美，既能保障被告人戌、已、庚的权利，又能减轻看守所和法院的工作量，现行刑诉法设置明显不合理，不具有科学性。但无能怎样说有漏罪，二审法院发回重审是非常欠妥的。
3、《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百八十九条第（三）项“原判认定事实不清或者证据不足的，可以裁定撤销原判，发回原审人民法院重新审判”之规定应当删除。由二审法院审理查明事实后，按“有罪则判，无罪放人”原则直接作出裁决，避免了发回重审造成讼累，同时造成了超期羁押。如：资阳市中级人民法院认定被告人魏芬以非法占有为目的，虚构事实骗取国家土地出让金309684.23元，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪，判处有期徒刑十年，并处罚金120000元。
魏芬不服资阳市中级人民法院判决，聘请成都律师冯明超为其二审辩护，遂向四川省高级人民法院提起上诉。省高级人民法院公开开庭审理后认为，原判事实不清，证据不足，于2006年5月17日作出了（2005）川刑终字第362号刑事裁定：撤销四川省资阳市中级人民法院（2005）资成刑初字第00020号刑事判决；发回四川省资阳市中级人民法院重新审理。
有人责问：魏芬是2004年12月7日被刑拘，同年12月20日被逮捕，2005年4月25日提起公诉，到一审作出判决的2005年7月13日，羁押时间已是整整的7个月过去了。2005年7月25日上诉到二审作出裁决又是10个月时间。虽然每次延期都经过了审批，但实质上是变相羁押，有什么理由不修改刑诉法？
一位法学博导针对二审裁定发表了自己的看法：二审法院对当事人的权利保护不够，另一方面发回重审是把矛盾交到下级法院，如果二审不改判，必然就会再一次上诉至四川省高院造成讼累，不仅使法院工作量大大增加，也造成了超期羁押。一位资深学者认为这个案件的审理给我们带来的思考是深远的：要落实“有罪则判，无罪放人”的原则是何等的难啊！发回重审这种变相超期羁押是非改不可的，三是各级党委、组织人事部门应重视对法院，特别是中、高级以上法院庭长、主管副院长的遴选工作。庭长、副院长以上干部必然从优秀的审判员中选任，要精通业务，敢于承担责任。有的法院的主管副院长不是好好地砖研业务，而是专门揣摸省委、省纪委领导的的意图去办案，怕拍错板，造成上级法院到下级法院开座谈会，下级法院不同意改判决上级法院不敢改判决的怪现象。主管副院长不懂业务是一定不行的，遴选一个好的副院长是一件头等大事。
八、刑诉法应增加对死刑暂停执行的规定
有的被告人虽已判处死刑，依法应立即执行，但因该被告人可能对审理另案被告人的犯罪事实的认定、量刑有影响的，应暂停执行死刑。虽然暂停执行死刑的情形很少，但刑诉法对此未作规定，各高级人民法院对停执行死刑的文书制作不一致，有损司法的权威和统一。
四川法银律师事务所律师 冯明超