定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
　　另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
　　此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。


作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
中国 哈萨克斯坦


中华人民共和国和哈萨克斯坦共和国引渡条约


（签订日期１９９６年７月５日 生效日期１９９６年７月５日）
　　中华人民共和国和哈萨克斯坦共和国（以下简称“缔约双方”），在尊重主权和平等互利的基础上，为加强两国在打击犯罪方面的合作，达成协议如下：

　　第一条　引渡义务
　　缔约双方有义务根据本条约的规定，经请求相互引渡在本国境内的人员，以便追究其刑事责任或者执行发生法律效力的刑事判决。

　　第二条　可引渡的犯罪
　　一、本条约所称“可引渡的犯罪”，系指根据缔约双方法律均构成犯罪并可处以下刑罚的犯罪：
　　（一）依照中华人民共和国法律，可处至少一年有期徒刑或者更重刑罚；
　　（二）依照哈萨克斯坦共和国法律，可处至少一年剥夺自由的刑罚或者其他更重刑罚。
　　二、如果被请求引渡人因任何可引渡的犯罪已由提出请求的缔约一方法院处以本条第一款规定的刑罚，只有在尚未执行的刑期至少为六个月时，方可予以引渡，以便执行判决。
　　三、在决定引渡及确定某一行为根据缔约双方法律是否均构成犯罪时，不受该行为所属的犯罪种类和罪名的影响。
　　四、如果引渡某人的请求涉及数项行为，每项行为根据缔约双方法律均应处以刑罚，但其中有些行为不符合本条第一、二款规定的条件，在该人至少因一项可引渡的犯罪而被允许引渡时，被请求的缔约一方也可因这些行为允许引渡该人。

　　第三条　应当拒绝引渡的情形
　　有下列情形之一的，不予引渡：
　　（一）被请求引渡人系被请求的缔约一方的国民；
　　（二）被请求的缔约一方已根据本国法律给予被请求引渡人以受庇护权；
　　（三）被请求的缔约一方有充分理由认为提出请求的缔约一方提出的引渡请求旨在对被请求引渡人因其种族、宗教信仰、国籍、政治见解等原因而提起刑事诉讼或者执行刑罚，或者被请求引渡人在司法程序中的地位将会因上述原因受到损害；
　　（四）根据提出请求的缔约一方法律，引渡请求所涉及的犯罪纯属军事犯罪；
　　（五）在收到引渡请求时，根据被请求的缔约一方的法律，由于时效或者其他法律理由不能提起刑事诉讼或者执行刑罚；
　　（六）在收到引渡请求前，被请求的缔约一方主管机关已对被请求引渡人就同一犯罪作出发生法律效力的判决或者诉讼程序已经终止；
　　（七）根据缔约一方的法律，属于受害人告诉才受理的刑事案件。

　　第四条　可以拒绝引渡的情形
　　有下列情形之一的，可以拒绝引渡：
　　（一）根据被请求的缔约一方法律，该方对被请求引渡人或引渡请求所涉及的犯罪具有管辖权。在此情况下，如被请求的缔约一方拒绝引渡，则应对被请求引渡人提起刑事诉讼；
　　（二）特殊情况下，在考虑犯罪的严重性及提出请求的缔约一方利益的同时，如果被请求的缔约一方认为由于被请求引渡人的个人情况，引渡不符合人道主义精神；
　　（三）被请求的缔约一方正在对被请求引渡人就同一犯罪进行刑事诉讼。

　　第五条　不引渡本国国民的后果
　　如果根据本条约第三条第（一）项不同意引渡，在遵守本条约第二、三条规定的情况下，被请求的缔约一方应根据提出请求的缔约一方的请求将该人提交本国主管机关，以便根据被请求的缔约一方的法律对其提起刑事诉讼。为此目的，提出请求的缔约一方有义务向被请求的缔约一方移交与该案有关的文件和证据。

　　第六条　联系途径
　　为实施本条约，缔约双方应通过中华人民共和国经由外交途径通知的指定机关和哈萨克斯坦共和国司法部和总检察院进行联系；亦可通过外交途径进行联系。

　　第七条　语文
　　在执行本条约时，缔约双方应使用本国的官方文字，并附有缔约另一方的官方文字或者英文或者俄文的译文。

　　第八条　引渡请求及所需文件
　　一、引渡请求应以书面形式提出，并包括：
　　（一）请求机关的名称；
　　（二）被请求引渡人的姓名、国籍、住所地或居住地的材料和其他关于其身份的情况，如有可能，提供有关其外表的描述、照片和指纹；
　　（三）关于犯罪行为和后果，包括导致的物质损失的描述；
　　（四）提出请求的缔约一方法律中有关该行为构成犯罪以及应处刑罚的规定；
　　（五）追究刑事责任的时效或者执行刑罚时限的法律规定。
　　二、除本条第一款规定者外，旨在对被请求引渡人提起刑事诉讼而提出的引渡请求还应附有提出请求的缔约一方主管机关签发的逮捕证或者羁押决定的副本。
　　三、旨在执行刑罚而提出的引渡请求，除本条第一款规定者外，还应附有：
　　（一）已发生法律效力的判决书的副本；
　　（二）有关已服刑期的证明。
　　四、提出请求的缔约一方根据本条约的规定所提交的文件，应经提出请求的主管机关正式签署和盖章。

　　第九条　补充材料
　　如果被请求的缔约一方认为，根据本条约的规定，引渡请求所附材料不够充分，可以要求提出请求的缔约一方在两个月内提交补充材料。如经事先说明正当理由，这一期限还可以延长十五天。如果提出请求的缔约一方未在上述期限内提交补充材料，应被视为放弃请求，已被羁押的人应予释放。但这种情况不妨碍提出请求的缔约一方就同一犯罪对该人再次提出引渡请求。

　　第十条　为引渡而羁押
　　收到引渡请求后，除根据本条约规定不能引渡的情形外，被请求的缔约一方应当立即采取措施羁押被请求引渡人。

　　第十一条　收到引渡请求前的羁押
　　一、在紧急情况下，缔约一方可以请求缔约另一方在收到本条约第八条所指的引渡请求前羁押被请求引渡人。此种请求可以书面方式通过本条约第六条规定的途径或者缔约双方同意的其他途径，以任何通讯手段提出。
　　二、请求书应包括本条约第八条第一款第（一）、（二）、（三）项、第二款和第三款所述内容，并说明引渡请求即将发出。
　　三、被请求的缔约一方应将对该项请求的审查结果及时通知提出请求的缔约一方。
　　四、在提出请求的缔约一方收到羁押通知后三十天内，如果被请求的缔约一方未收到正式引渡请求及本条约第八条所要求的有关文件，应释放被羁押人。如有充分理由，被请求的缔约一方应根据请求将这一期限延长十五天。
　　五、如果提出请求的缔约一方后来提交了引渡请求以及本条约第八条规定的有关文件，则根据本条第四款对被羁押人的释放不影响对该人的引渡。

　　第十二条　移交被引渡人
　　一、被请求的缔约一方应将其对引渡请求所作出的决定立即通知提出请求的缔约方。如果同意引渡，被请求的缔约一方和提出请求的缔约一方应协商约定移交的时间和地点等有关事宜。如拒绝引渡请求，被请求的缔约一方应说明理由。
　　二、如果提出请求的缔约一方自商定移交之日起十五天内不接受应予引渡的人，应被视为放弃该项引渡请求，被请求的缔约一方应当立即释放该人，并可以拒绝提出请求的缔约一方就同一犯罪对该人再次提出的引渡请求。
　　三、如果缔约一方因其无法控制的原因不能在商定的期限内移交或接受被引渡人，该缔约方应及时通知缔约另一方。缔约双方应在商定的移交之日起的十五天内重新商定新的移交日期，并适用本条第二款的规定。

　　第十三条　暂缓引渡和临时引渡
　　一、如果被请求引渡人在被请求的缔约一方境内因另一犯罪被追究刑事责任或者服刑，被请求的缔约一方可暂缓引渡该人直至诉讼终结、服刑期满或提前释放，并应将此通知提出请求的缔约一方。
　　二、如果本条第一款规定的暂缓引渡会造成刑事追诉时效丧失或妨碍对犯罪进行调查，被请求的缔约一方可根据请求临时引渡被请求引渡人。提出请求的缔约一方应在事先商定的期限内归还被临时引渡人。

　　第十四条　数国提出的引渡请求
　　缔约一方在收到包括缔约另一方在内的数国对同一人提出的引渡请求后，有权自主决定将该人引渡给哪个国家。

　　第十五条　特定规则
　　一、除引渡请求所涉及的犯罪外，未经被请求的缔约一方同意，提出请求的缔约一方不能对被引渡人因其在引渡前实行的犯罪追究刑事责任或判刑，也不能将其引渡给第三国。
　　二、有下列情况的，无需被请求的缔约一方同意：
　　（一）被引渡人在离开提出请求的缔约一方领土后又自愿返回；
　　（二）被引渡人在其可自由离开提出请求的缔约一方之日起十五天内未离开提出请求的缔约一方领土。被引渡人由于其无法控制的原因不能离开提出请求的缔约一方领土的时间不计算在此期限内。

　　第十六条　移交与犯罪有关的物品
　　一、被请求的缔约一方应在其法律允许的范围内根据提出请求的缔约一方的请求向其移交被引渡人的犯罪工具、作为证据的物品以及犯罪所得的物品。如果因被引渡人死亡、逃脱或其他原因而不能执行引渡，上述物品仍应予移交。
　　二、为审理其他未决刑事诉讼案件，被请求的缔约一方可暂缓移交上述物品直至诉讼终结。
　　三、任何第三人对上述物品的合法权益应予保留。提出请求的缔约一方应在诉讼终结后尽快将该物品返还被请求的缔约一方，以便转交物品所有人。在特定情况下，如果不影响调查，亦可在诉讼终结之前将这些物品归还其所有人。如果物品所有人在提出请求的缔约一方境内，该缔约一方经被请求的缔约一方同意，有权直接将上述物品归还其所有人。

　　第十七条　过境
　　一、缔约一方从第三国引渡的人需要经过缔约另一方领土时，该缔约一方应向缔约另一方请求允许该人从其领土过境。
　　二、本条第一款的规定不适用于使用航空运输且未计划在缔约另一方境内降落时的情况。
　　三、根据本条约的规定不予引渡的人，缔约双方可以拒绝其过境。

　　第十八条　通报结果
　　提出请求的缔约一方应及时向被请求的缔约一方通报对被引渡人进行刑事诉讼或执行判决的结果，以及再引渡给第三国的情况，并根据被请求的缔约一方的请求向其提供终审判决书的副本。

　　第十九条　与引渡有关的费用
　　与引渡有关的费用由费用产生地的缔约一方承担。因缔约一方从第三国引渡而在缔约另一方境内过境产生的费用，由请求过境的缔约一方承担。

　　第二十条　与其他国际条约的关系
　　本条约不影响缔约双方根据其参加的其他国际条约所享有的权利和承担的义务。

　　第二十一条　争议的解决
　　因解释或执行本条约所产生的任何争议均应由缔约双方通过协商和谈判解决。

　　第二十二条　修改和补充
　　对本条约的修改和补充须经缔约双方同意，并在缔约双方根据本国法律完成法律程序后生效。

　　第二十三条　批准和生效
　　本条约须经批准。批准书在北京互换。本条约自互换批准书之日起第三十天开始生效。

　　第二十四条　终止
　　本条约自缔约任何一方通过外交途径书面通知终止之日起六个月后失效，否则本条约无限期有效。本条约的失效不应影响在本条约失效前已经开始的引渡程序的完成。
　　本条约于一九九六年七月五日订于阿拉木图，一式两份，每份均用中文、哈文和俄文写成，三种文本同等作准。如对本条约的解释发生分歧，以俄文文本为准。
　　　　中华人民共和国代表　　　　　哈萨克斯坦共和国代表
　　　　　　钱　其　琛　　　　　　　　　卡·托卡耶夫
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（外　长）